Право собственности и иные вещные права на землю

(Источник: Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ - Изд-во Тихомирова М.Ю., 2006 г.)

Глава I. Правовое регулирование, субъекты и объекты прав на землю

1. Регулирование прав на землю

В Российской Федерации правовое регулирование вещных и иных прав на земельные участки, содержания этих прав, особенностей их приобретения, реализации и прекращения основывается на соответствующих положениях Конституции РФ, принятой на конституционном референдуме 12.12.1993 г.*(1).

В частности, важными конституционными гарантиями прав на землю, относящимися к основам конституционного строя, являются нормы Конституции РФ, согласно которым признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9). Конституционными гарантиями, относящимися к правам и свободам человека и гражданина, стали, например, следующие положения: каждый вправе свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч. 1, 2 ст. 36). При этом нормы Конституции РФ имеют прямое действие и применяются непосредственно.

Конституционные положения получают развитие и конкретизацию в актах гражданского, земельного, лесного, водного и других отраслей законодательства России. Поэтому важнейшими источниками нормативного регулирования прав на земельные участки являются Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее - Кодекс), другие федеральные законы и подзаконные правовые акты. Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2). Однако подчеркнем, что основной массив правовых норм, регламентирующих права на землю, содержится в гражданском и земельном законодательстве России.

В ГК РФ указанные нормы сгруппированы в главах раздела II "Право собственности и другие вещные права", в частности, в статьях главы 17 "Право собственности и другие вещные права на землю". Важное значение имеют также положения части второй ГК РФ, регулирующие права и обязанности сторон, а также переход прав на имущество, в том числе земельные участки, при исполнении отдельных видов обязательств. Часть третья ГК РФ регламентирует отношения, связанные с переходом прав на имущество в наследственных правоотношениях.

При этом уместно напомнить, что в соответствии со ст. 3 Кодекса земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Для правового регулирования отношений по использованию и охране земель применяется главным образом императивный метод, что позволяет характеризовать соответствующие отношения как отношения "власти-подчинения". Из этого следует вывод о преимущественно административно-правовом характере указанных отношений. Административно-правовые нормы, регулирующие данные отношения, представители науки земельного права рассматривают в качестве земельно-правовых норм, однако сущностная принадлежность последних административному праву представляется очевидной.

Статья 3 Кодекса впервые в российском земельном законодательстве определила понятие "земельные отношения": ЗК 1991 г. не раскрывал содержание указанного понятия (см. ст. 1, 2 и др.) и не разграничивал отношения, регулируемые земельным и гражданским законодательством. Поэтому в науке земельного права понятие земельных отношений нередко толковалось расширительно - в его содержание включались также отношения, которые являются традиционным объектом правового регулирования для гражданского права. Такой неоправданно широкий подход нашел отражение в учебной и справочной литературе. Например, Российская юридическая энциклопедия*(3) в статье, раскрывающей понятие земельного права, к земельным отношениям относила даже "отношения по поводу собственности, вещных и иных прав граждан и юридических лиц на землю", "договорные земельные отношения, возникающие по поводу разнообразных сделок с землей". С такой позицией даже в условиях отсутствия полноценного регулирования земельных отношений было нельзя согласиться, так как названные отношения регламентированы гражданским правом.

С введением в действие Кодекса основания для расширительного толкования понятия "земельные отношения" отпали окончательно. Пункт 1 ст. 3 Кодекса однозначно определил земельные отношения только как "отношения по использованию и охране земель". Кроме того, впервые на законодательном уровне проведено более или менее четкое разграничение правового регулирования земельных отношений (п. 1 ст. 3 Кодекса), отношений по использованию и охране иных, помимо земли, природных объектов (п. 2 ст. 3 Кодекса) и ряда гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу земельных участков (п. 3 ст. 3 Кодекса).

Так, согласно п. 2 ст. 3 Кодекса, к отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы. К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

К отношениям, перечисленным в рассматриваемой норме, применяются специальные акты природоохранного законодательства, иные специальные федеральные законы. Указанные отношения в настоящее время регулируются, в частности, на основе Закона РФ от 21.02.1992 г. в редакции ФЗ от 03.03.1995 г. "О недрах"*(4); ВК РФ; ЛК РФ; ФЗ от 24.04.1995 г. "О животном мире"*(5); ФЗ от 10.01.2002 г. "Об охране окружающей среды"*(6); ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях"*(7); ФЗ от 04.05.1999 г. "Об охране атмосферного воздуха"*(8); ФЗ от 25.06.2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"*(9); ФЗ от 07.05.2001 г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"*(10) и др.

Для анализа законодательного регулирования прав на земельные участки чрезвычайно важное практическое значение имеют правила, установленные в п. 3 ст. 3 Кодекса: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в п. 3 ст. 3 Кодекса предпринята попытка установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных здесь отраслей законодательства.

С одной стороны, именно гражданское законодательство, согласно ст. 2 ГК РФ, определяет, в частности, правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, прочие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Другие отрасли законодательства не могут первично регулировать указанные отношения. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению с ними сделок регулируются, конечно, гражданским законодательством.

С другой стороны, земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут в известной степени влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте. С учетом этого законодателем в п. 3 ст. 3 Кодекса предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

В российских условиях, где земельное право выделено, наряду с гражданским, в самостоятельную отрасль, такой подход к решению проблемы представляется в известной мере логичным.

В то же время остается немало вопросов. Например, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом Земельный Кодекс содержит некоторые нормы, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в Земельном Кодексе имеются основания для отнесения их к нормам земельного права. Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Решение подобных проблем требует, на наш взгляд, скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Земельное законодательство состоит из Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить Кодексу, федеральным законам (см. п. 1 ст. 2 Кодекса).

Прежде в ЗК 1991 г. земельное законодательство тоже структурировалось как самостоятельная отрасль, но в современных ему исторических и государственно-правовых условиях система отрасли определялась иначе. Статья 2 Кодекса основывается на норме подп. "в" п. 1 ст. 72 Конституции РФ, согласно которой вопросы владения, пользования, распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Термин "законодательство" использован в п. 1 ст. 2 Кодекса в узком смысле - под "законодательством" здесь понимаются только Кодекс (как вид федерального закона), федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации. Буквальное толкование данной нормы позволяет утверждать, что собственно понятие "земельное законодательство" не охватывает правовые акты Президента РФ и органов, нормотворческие полномочия которых названы в п. 2-4 ст. 2 Кодекса. Содержащиеся в таких актах нормы земельного права входят в систему отрасли права, а не отрасли законодательства.

Статья 2 Кодекса определила иерархию правовых актов в системе земельного законодательства. Наибольшей юридической силой в этой системе, после Конституции РФ, обладают Кодекс и федеральные законы, регулирующие земельные отношения. К числу таких федеральных законов относятся, в частности, ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре"*(11); ФЗ от 18.06.2001 г. "О землеустройстве"*(12); ФЗ от 17.07.2001 г. "О разграничении государственной собственности на землю"*(13); ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях"*(14) и др. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным федеральным законом - ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(15).

До введения в действие Кодекса, в период отсутствия полноценного федерального правового регулирования земельных отношений весьма бурно развивалось нормотворчество многих субъектов Российской Федерации в этой сфере (Татарстан, Воронежская, Саратовская области и др.). Кодекс определил место законов субъектов Российской Федерации в иерархии актов земельного законодательства - такие законы должны быть приняты в соответствии с Кодексом и федеральными законами (п. 1 ст. 2 Кодекса). Таким образом официально констатирован очевидный факт - в системе земельного законодательства федеральные законы обладают большей юридической силой по сравнению с законами субъектов Российской Федерации.

Логическим продолжением норм первого абзаца п. 1 ст. 2 Кодекса является правило, которое сформулировано во втором абзаце п. 1 данной статьи: нормы земельного права, содержащиеся в Кодексе, обладают большей юридической силой по отношению к соответствующим нормам, установленным в других (т.е. не входящих в систему земельного законодательства) федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации.

Третий абзац п. 1 ст. 2 Кодекса, не относя указы Президента РФ к актам земельного законодательства, в то же время допускает регулирование земельных отношений при помощи таких правовых актов. При этом указы Президента РФ обладают меньшей, по сравнению с Кодексом и федеральными законами, юридической силой. Под федеральными законами в данной норме следует понимать не только входящие в систему земельного законодательства, но и те, которые не имеют основным предметом регулирования земельные отношения, однако содержат отдельные нормы земельного права.

Следует отметить, что роль указов Президента РФ в регулировании земельных отношений была особенно значима в период их реформирования в условиях отсутствия надлежащего законодательного регулирования на федеральном уровне. Были приняты, например, следующие важнейшие указы, которые составляли правовую основу земельной реформы: от 14.06.1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"*(16); от 23.04.1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками"*(17); от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"*(18); от 14.02.1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности"*(19); от 07.03.1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(20); от 07.06.1996 г. N 819 "О государственной поддержке садоводов, огородников и владельцев личных подсобных хозяйств"*(21); от 16.05.1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"*(22); от 26.11.1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды"*(23).

Большинство из этих указов впоследствии были признаны утратившими силу, поскольку в последние годы в правовом регулировании земельных отношений "центр тяжести" был смещен с указов Президента РФ в пользу федеральных законов и правовых актов Правительства РФ. Тем не менее названные выше указы сыграли существенную роль в формировании прав на землю, становлении российского земельного рынка.

Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения (п. 2 ст. 2 Кодекса). Здесь имеются в виду прежде всего нормы указанных в данном пункте нормативных правовых актов, из которых прямо следует право и (или) обязанность Правительства РФ принять соответствующее решение. Примерами могут служить, в частности, правила Кодекса, установленные в подп. 1 п. 1 ст. 8, п. 5 и 6 ст. 13, п. 2 ст. 14 и другие подобные нормы.

В Кодексе не установлено, что соответствующие решения Правительства РФ не должны противоречить Кодексу, а также федеральным законам и указам Президента РФ, регулирующим земельные отношения. Однако это непосредственно вытекает из принципа законности в нормотворческой деятельности и обусловлено самой иерархией правовых актов в национальной правовой системе.

В соответствии со ст. 23 ФКЗ от 17.12.1997 г. "О Правительстве Российской Федерации"*(24) Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений, а акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющим нормативного характера, - в форме распоряжений.

Роль российского правительства в регулировании земельных отношений весьма велика. За последние годы им было принято довольно много актов, регулирующих указанные отношения. Например, после введения в действие Кодекса постановлениями Правительства РФ были утверждены такие важные документы, как Положение об осуществлении государственного мониторинга земель*(25); Положение о государственной экспертизе землеустроительной документации*(26); Положение о государственном земельном контроле*(27); Положение о контроле за проведением землеустройства*(28); Положение о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом*(29); Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота*(30); Положение о проведении территориального землеустройства*(31); Положение о разработке специальных экологических программ реабилитации радиационно загрязненных участков территории*(32); Положение о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства*(33); Положение о составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий*(34); Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости*(35); Правила расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий*(36); Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц*(37); Правила использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведения на них мелиоративных и культуртехнических работ, установления охранных зон, сохранения находящихся на этих землях жилых домов, объектов производственного назначения, объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения*(38); Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети*(39); Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков*(40); Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности*(41) и др.

Нормативные указы Президента России и постановления Правительства РФ, регулирующие земельные отношения, которые не утратили силу до введения в действие Кодекса, применяются в части, не противоречащей Кодексу.

Согласно п. 3 и 4 ст. 2 Кодекса, на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. На основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Подчеркнем, что акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, содержащие нормы земельного права, могут издаваться только на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных федеральных нормативных правовых актов и законов субъектов Российской Федерации. Низовым звеном в иерархии правовых актов, содержащих нормы земельного права, являются нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Такие акты могут издаваться лишь на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов, принятых на федеральном уровне, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Под "иными" нормативными правовыми актами субъектов Федерации следует понимать прежде всего акты органов исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.

Необходимо обратить внимание также на то, что согласно п. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Действие конституционного принципа приоритета норм международного права, включенных в национальную правовую систему, по отношению к нормам, установленным российским законом, подтверждено применительно как к гражданскому (ст. 7 ГК РФ), так и к земельному законодательству (ст. 4 Кодекса).

Поэтому если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены национальным законодательством, то применяются правила международного договора.

Напомним, что по определению ФЗ от 15.07.1995 г. "О международных договорах Российской Федерации"*(42) международный договор Российской Федерации - это международное соглашение, заключенное с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования.

В международно-правовой практике соглашение, составляющее содержание международного договора, может быть выражено в одном или нескольких взаимосвязанных международно-правовых документах. Международные договоры могут иметь различные наименования: соглашение, пакт, декларация, протокол, трактат, конвенция, регламент и др. В зависимости от видов органов, заключающих международные договоры, различаются межгосударственные договоры, межправительственные, межведомственные и др.

Основные правила заключения, исполнения и денонсации международных договоров определяются международными обычаями, многие из которых нашли закрепление в Венской конвенции о праве международных договоров 1969 г., Венской конвенции о правопреемстве государств в отношении договоров 1978 г., Венской конвенции о праве договоров между государствами и международными организациями или между международными организациями 1986 г.*(43).

2. Кому могут принадлежать права на земельные участки?

В соответствии со ст. 5 Кодекса участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание правоспособности гражданина в общем виде определено в ст. 18 ГК РФ: граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст*(44).

По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте.

Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения возраста 18 лет.

Во-вторых, ГК РФ ввел понятие, не использовавшееся ранее в гражданском законодательстве России, - эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным). Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам.

Согласно ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В соответствии со ст. 28 ГК РФ сделки с земельными участками за малолетних (детей, не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун такого гражданина (см. ст. 29 ГК РФ). Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя (см. ст. 30 ГК РФ)*(45).

Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для строительства и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Обратим внимание, что содержание понятия "граждане", которым оперирует Кодекс, охватывает граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства. При этом согласно ФЗ от 31.05.2002 г. "О гражданстве Российской Федерации"*(46) гражданами Российской Федерации являются: а) лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 01.07.2002 г.); б) лица, которые приобрели гражданство Российской Федерации в соответствии с этим Федеральным законом (ст. 5)*(47). Иностранный гражданин - это лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства (ст. 3). Лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства (ст. 3).

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 Кодекса). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации"*(48) и иными федеральными законами. Как следует из содержания ст. 2 и 4 указанного Федерального закона, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Здесь речь идет прежде всего о случаях ограничений ряда избирательных и трудовых прав, запретах на нахождение на государственной и муниципальной службе, на военной службе по призыву, на занятие деятельностью, допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен федеральным законом. Участие иностранных граждан в некоторых жилищных правоотношениях ограничено федеральными законами*(49). Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 cт. 35, п. 9 cт. 36 Кодекса.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ. Иностранные юридические лица - субъекты прав на землю - должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки, о чем подробнее будет сказано ниже.

Государство и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В зависимости от видов вещных и иных прав, носителями которых могут выступать перечисленные выше участники земельных отношений, в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях установлены следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства*(50). Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Для справки отметим, что специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ)*(51). При этом мнение некоторых наших коллег о возможности отнесения права аренды к числу вещных прав*(52) представляется весьма спорным.

Права на земельные участки различаются по объему правомочий субъектов этих прав, о чем подробнее будет сказано ниже.

3. Земельный участок как объект прав. Состав земель в Российской Федерации

Статья 6 Кодекса выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект - составная часть природы - и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека*(53).

В подп. 2 п. 1 Кодекса земельный участок рассматривается как объект земельных отношений. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав (см. ст. 128-130, 260 ГК РФ). В случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, о чем подробнее будет сказано ниже.

Согласно п. 1 ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Кодекс, в свою очередь, определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6).

Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства. Напомним, что землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации (см. ст. 68 Кодекса).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 г. "О землеустройстве"*(54), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в ходе территориального землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам; изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства осуществляются на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются: местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; иные характеристики земель. Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства были утверждены Росземкадастром 18.04.2003 г. Методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утверждены Росземкадастром 26.01.2004 г.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки (ст. 70 Кодекса).

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Государственный земельный кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации. Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров, реестров, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют свою деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государственного земельного кадастра о кадастровом делении территории Российской Федерации.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре"*(55), является юридически действительным. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в 10-дневный срок предоставляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Порядок доступа к сведениям государственного земельного кадастра определяется Правилами предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. N 918*(56).

Под государственным кадастровым учетом понимаются описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"*(57).

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Государственное управление в области осуществления деятельности по ведению Государственного земельного кадастра осуществляется Правительством РФ непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Указанный федеральный орган исполнительной власти осуществляет возложенные на него полномочия в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра непосредственно и через свои территориальные органы.

Несколько лет таким федеральным органом являлась Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр), которая действовала в соответствии с Положением о Федеральной службе земельного кадастра России, утвержденным постановлением Правительства РФ от 11.01.2001 г. N 22*(58). Росземкадастр осуществлял правовое регулирование некоторых важных отношений, связанных с ведением государственного земельного кадастра. Действуют, например, такие акты Росземкадастра, как "Об утверждении документов государственного земельного кадастра"*(59), "О порядке оформления документов государственного земельного кадастра"*(60), Правила оформления кадастрового плана земельного участка*(61), Правила оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков*(62) и др.

В ходе административной реформы постановлением Правительства РФ от 19.08.2004 г. N 418 было утверждено Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости*(63). Указанным постановлением признано утратившим силу постановление Правительства РФ от 11.01.2001 г. N 22 и установлено, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Кроме того, постановлением Правительства РФ от 27.08.2004 г. N 443 "Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации"*(64) установлено, что нормативные правовые акты, определяющие состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения, требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц и порядок изменения границ кадастрового деления принимает Минэкономразвития РФ.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 6 Кодекса).

В связи с этим более подробного рассмотрения требует вопрос о составе земель в Российской Федерации.

Состав земель в Российской Федерации определен в п. 1 ст. 7 Кодекса. Все земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Указанные семь категорий земель перечислены в императивной норме п. 1 ст. 7 Кодекса исчерпывающим образом. Поэтому эти положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах. Землям сельскохозяйственного назначения посвящены положения гл. XIV, землям поселений - гл. XV, землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения - гл. XVI, землям особо охраняемых территорий и объектов - гл. XVII, землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса - гл. XVIII Кодекса.

Иные, помимо названных в п. 1 ст. 7 Кодекса, категории земель в Российской Федерации, земельным законодательством не могут быть предусмотрены, за исключением случая внесения соответствующих изменений в указанную статью. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок (часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) может быть отнесен только к одной, определенной категории земель.

Все категории земель, указанные в п. 1 ст. 7 Кодекса, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Иными словами, данная императивная норма (п. 2 ст. 7 Кодекса) вводит юридический запрет на нецелевое использование земель. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Принадлежность земель к определенным категориям, их разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий обусловливают правовой режим соответствующих земельных участков. При этом целесообразно иметь в виду, что особый правовой режим использования земель категорий, указанных в п. 1 ст. 7 Кодекса, может быть установлен специальным законодательством в соответствии с п. 3 этой же статьи, о чем подробнее будет сказано ниже.

По определению ст. 1 ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре"*(65) территориальная зона - это часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации.

Зонирование территории для тех или иных целей регулируется федеральными законами. Например, новый ГрК РФ устанавливает правила градостроительного зонирования, т.е. зонирования территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В целях ГрК РФ под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (см. ст. 1 ГрК РФ).

Регламентируя градостроительное зонирование, ГрК РФ устанавливает требования к правилам землепользования и застройки (ст. 30), порядку подготовки проекта указанных правил (ст. 31), их утверждения (ст. 32) и изменения (ст. 33), определяет порядок установления территориальных зон (ст. 34), виды и состав таких зон (ст. 35), вводит правила о градостроительных регламентах (ст. 36), видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37) и регулирует другие отношения.

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"*(66). При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), разрешенном использовании земельных участков (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам. Указанная схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, медицинского и бытового обслуживания населения.

Заказчиками схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений выступают органы местного самоуправления. Порядок финансирования разработки указанных схем определяется органами местного самоуправления.

Порядок проведения зонирования территорий регулируют и другие федеральные законы.

Согласно п. 3 ст. 7 Кодекса, в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Среди федеральных законов, к которым отсылает п. 3 ст. 7 Кодекса, прежде всего следует назвать ФЗ от 30.04.1999 г. "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации"*(67) и ФЗ от 07.05.2001 г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"*(68).

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 30.04.1999 г. "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" коренные малочисленные народы Российской Федерации - это народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тысяч человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению органов государственной власти субъектов Федерации, на территориях которых проживают эти народы*(69).

Коренные малочисленные народы, объединения таких народов в целях защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов имеют, в частности, право:

безвозмездно владеть и пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации;

участвовать в осуществлении контроля за использованием земель различных категорий, необходимых для осуществления традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами малочисленных народов, и общераспространенных полезных ископаемых в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;

участвовать в осуществлении контроля за соблюдением федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации об охране окружающей природной среды при промышленном использовании земель и природных ресурсов, строительстве и реконструкции хозяйственных и других объектов в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;

участвовать в проведении экологических и этнологических экспертиз при разработке федеральных и региональных государственных программ освоения природных ресурсов и охраны окружающей природной среды в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов.

Лица, относящиеся к коренным малочисленным народам, в целях защиты исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов таких малочисленных народов имеют, например, право:

безвозмездно владеть и пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации;

пользоваться необходимыми малочисленным народам для защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов льготами по землепользованию и природопользованию, установленными федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (см. ст. 8 ФЗ от 30.04.1999 г. "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации").

ФЗ от 07.05.2001 г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" регулирует отношения в области образования, охраны и использования территорий традиционного природопользования для ведения на этих территориях традиционного природопользования и традиционного образа жизни лицами, относящимися к малочисленным народам, и общинами малочисленных народов, а также лицами, не относящимися к малочисленным народам, но постоянно проживающими в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, ведущими такие же, как и малочисленные народы, традиционное природопользование и традиционный образ жизни, в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 1 указанного Федерального закона территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации - это особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Особый правовой режим территорий традиционного природопользования подчиняется правилам гл. III ФЗ от 07.05.2001 г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации".

Статьей 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что правовой режим территорий традиционного природопользования устанавливается положениями о территориях традиционного природопользования, утвержденными соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления с участием лиц, относящихся к малочисленным народам, и общин малочисленных народов или их уполномоченных представителей. Земельные участки и другие обособленные природные объекты, находящиеся в пределах границ территорий традиционного природопользования, предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов в безвозмездное пользование.

Согласно ст. 12-14 указанного Федерального закона, в случае изъятия земельных участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием.

Использование природных ресурсов, находящихся на территориях традиционного природопользования, для обеспечения ведения традиционного образа жизни осуществляется лицами, относящимися к малочисленным народам, и общинами малочисленных народов в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также обычаями малочисленных народов.

Лица, не относящиеся к малочисленным народам, но постоянно проживающие на территориях традиционного природопользования, пользуются природными ресурсами для личных нужд, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

Пользование природными ресурсами, находящимися на территориях традиционного природопользования, гражданами и юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности допускается, если указанная деятельность не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

На земельных участках, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов, водоснабжения, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд могут устанавливаться сервитуты в соответствии с законодательством Российской Федерации, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

Лица, относящиеся к малочисленным народам, и общины малочисленных народов вправе безвозмездно пользоваться общераспространенными полезными ископаемыми, находящимися на территориях традиционного природопользования, для личных нужд.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется по правилам ст. 8 Кодекса.

Глава II. Собственность на землю

1. Содержание права собственности

Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, субъективное право собственности представляет собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи*(70).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (см. ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По общим правилам, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности, платить налоги и т.п.), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

Общим для всех земельных участков в Российской Федерации, за исключением тех из них, на которые распространяется правовой режим бесхозяйной вещи, является то, что они находятся в чьей-либо собственности - физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2 и 3 ст. 260 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (см. п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

В то же время ст. 262 ГК РФ выделяет особую категорию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - земельные участки общего пользования. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

2. Частная собственность

В соответствии со ст. 15 Кодекса собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

По общим правилам, собственниками земельных участков могут быть граждане (в том числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212-213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению), но в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Наиболее общие ограничения оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27 Кодекса. Специальные ограничения могут быть введены также другими федеральными законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе для иностранных лиц, установлены ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(71).

Следует отметить, что существует и общая (многосубъектная) собственность (см. гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства. Режим имущества этого хозяйства регулируется ГК РФ (см. ст. 257 и др.) и ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(72).

Что касается юридических лиц, то возможность приобрести земельные участки в собственность для некоторых из них законом ограничена. Например, собственник имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, а также учреждения не может предоставить такому предприятию или учреждению земельный участок на праве собственности (см. ст. 294, 296 ГК РФ).

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (см. п. 2 ст. 15 Кодекса). Данное правило логически следует из основных начал гражданского законодательства (равенство участников имущественных отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора и др. (см. ст. 1 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 2 ст. 27 Кодекса, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. При этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 27 Кодекса, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территори-альные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Кроме того, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Кодекса).

Это - одно из предусмотренных земельным законодательством ограничений прав иностранных лиц на приобретение в собственность земельных участков, о которых говорилось выше. В соответствии с п. 5 ст. 3 Вводного закона до установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

3. Государственная собственность

В соответствии с п. 1 ст. 16 Кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Право государственной собственности на землю закреплено в Конституции РФ, согласно ст. 9 которой земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Прежде государственная собственность на землю в ст. 6 ЗК 1991 г. определялась в виде федеральной собственности РСФСР и собственности республик, входящих в состав РСФСР. Из государственной собственности исключались земли, переданные в собственность граждан, колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ.

В ст. 16 Кодекса законодатель установил, что помимо земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, земли муниципальных образований также не относятся к государственной собственности. Впервые муниципальная собственность на землю была определена Законом РФ от 06.07.1991 г. "О местном самоуправлении в Российской Федерации"*(73) (вопрос о муниципальной собственности на землю подробнее будет рассмотрен ниже).

Следует отметить, что содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, согласно п. 8 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях"*(74), в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 129, 209 и 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Федерального закона.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (п. 2 ст. 16 Кодекса). Указанный Федеральный закон, принятый 17.07.2001 г. и вступивший в силу в 2002 г.*(75), определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Данный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до его введения в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникли после введения его в действие.

ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю; определяет основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у названных субъектов возникает право собственности; устанавливает порядок разграничения государственной собственности на землю, а также порядок разрешения споров в данной сфере.

Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По этому поводу в связи с многочисленными вопросами, возникающими в судебной практике, и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум ВАС РФ*(76) дал разъяснения, которые целесообразно учитывать в практической деятельности. Согласно ст. 6 и 13 ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем согласно п. 10 ст. 3 Вводного закона до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.

При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:

специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в ст. 3-5 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ*(77);

подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ*(78);

сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации*(79) (о государственном земельном кадастре подробнее говорилось выше).

Согласно ст. 17 Кодекса, в федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

Обратим внимание, что Кодекс впервые в качестве основания возникновения такой формы собственности, как федеральная, называет прямое признание такой собственности федеральными законами. Примерами отнесения земельных участков к федеральной собственности могут служить, в частности: Закон РФ от 21.02.1992 г. в редакции ФЗ от 03.03.1995 г. "О недрах"*(80), Закон РФ от 15.04.1993 г. "О статусе столицы Российской Федерации"*(81), ФЗ от 29.12.1994 г. "О государственном материальном резерве"*(82), ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях", ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(83).

Согласно Закону РФ от 15.04.1993 г. "О статусе столицы Российской Федерации" в федеральной собственности находятся здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура РФ, ЦБР, ПФР, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения.

Земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемые в обороте в соответствии с п. 1 ст. 8 ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (см. ст. 4 названного Федерального закона).

ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" установлено, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти (п. 6 ст. 2).

ФЗ от 29.12.1994 г. "О государственном материальном резерве" (п. 3 ст. 4) определяет, что запасы государственного материального резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога. В соответствии с законодательством Российской Федерации государственный материальный резерв не подлежит приватизации.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, утверждаются актами Правительства РФ*(84).

Российской Федерацией как субъектом гражданского права земельные участки могут приобретаться в собственность по основаниям, предусмотренным ГК РФ (в том числе в результате заключения сделок). Право собственности и другие вещные права на землю регулируются гл. 17 ГК РФ (ст. 260-287). Российская Федерация выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с юридическими и физическими лицами (об участии Российской Федерации в таких отношениях см. гл. 5 ГК РФ). От имени Российской Федерации органы государственной власти в рамках своей компетенции могут приобретать и осуществлять права и обязанности и выступать в суде. В иных случаях, предусмотренных нормативными актами, от имени Российской Федерации могут выступать по ее поручению государственные и муниципальные органы, юридические лица и граждане.

Кодекс в п. 1 ст. 18 установил, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

К федеральным законам, которые признают указанные в них земельные участки собственностью субъектов Федерации, относится, в частности, ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях", согласно п. 6 ст. 2 которого особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации.

Как уже отмечалось, разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность осуществляется в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Федерации;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

фонда перераспределения земель;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абз. 4 ст. 3 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является также основание, указанное в п. 1 ст. 5 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

Перечни земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, утверждаются актами Правительства РФ*(85).

Поскольку субъекты Российской Федерации являются субъектами гражданского права, постольку они могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности субъектов Федерации на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения с гражданами и юридическими лицами гражданско-правовых сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.), в результате конфискации (ст. 243 ГК РФ), выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ), изъятия земельного участка, который не использовался в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства (ст. 284-285 ГК РФ) и т.п.

От имени субъекта Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. Участие субъектов Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определяется по правилам гл. 5 ГК РФ.

Помимо указанных выше земельных участков, согласно п. 2 ст. 18 Кодекса, в собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации;

предоставленные органам государственной власти субъектов Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Отметим, что в ст. 18 Кодекса законодатель не упоминает ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", как это сделано в статьях, посвященных федеральной и муниципальной собственности (см. ст. 17 и 19 Кодекса). В связи с этим возникает ряд трудностей в толковании положений п. 1 и 2 ст. 18. Данное обстоятельство после принятия Кодекса уже неоднократно было отмечено в научной литературе*(86).

По своей сути в п. 2 ст. 18 Кодекса продублированы основания возникновения права собственности субъектов Российской Федерации на земельные участки в результате разграничения государственной собственности на землю, которое проводится в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (тем не менее не упоминаются земельные участки под поверхностью участков недр регионального значения).

Уточним некоторые моменты, связанные с формированием собственности субъектов Российской Федерации на земельные участки, по основаниям, указанным в п. 2 ст. 18 Кодекса.

Во-первых, это расположение на земельных участках принадлежащего субъектам Российской Федерации недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы*(87).

В абзаце 3 п. 2 ст. 18 Кодекса определены два вида субъектов права, предоставление земельных участков которым является основанием отнесения последних к собственности субъектов Российской Федерации. В первую очередь названы органы государственной власти субъектов Российской Федерации, к которым согласно ст. 2 ФЗ от 06.10.1999 г. "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"*(88) относятся: законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации; высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации; иные органы государственной власти субъекта Российской Федерации, образуемые в соответствии с конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации.

Во вторую очередь Кодекс выделил государственные унитарные предприятия и государственные учреждения, созданные органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Государственным унитарным предприятием (далее - унитарное предприятие) признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ правовое положение унитарного предприятия, права и обязанности собственников их имущества, порядок создания, реорганизации и ликвидации унитарного предприятия определяет ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"*(89). Согласно ст. 2 данного Федерального закона имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. От имени субъекта Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Создание унитарных предприятий на основе объединения имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований, не допускается. Права собственника имущества унитарного предприятия определяются ст. 20 названного Федерального закона*(90).

Учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично*(91). Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296, распоряжение имуществом учреждения - со ст. 298 ГК РФ.

В субъектах Российской Федерации вопросы реализации прав собственника имущества государственных унитарных предприятий и государственных учреждений регулируются также нормативными правовыми актами соответствующих субъектов (см., например, постановление Правительства Москвы от 03.06.2003 г. N 419-ПП "О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по осуществлению прав собственника имущества государственных унитарных предприятий, казенных предприятий и государственных учреждений города Москвы").

Следующая группа земельных участков, которые могут находиться в собственности субъектов Российской Федерации, это земли, отнесенные к:

а) землям особо охраняемых природных территорий регионального значения (см. ст. 95 Кодекса);

б) землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (см. ст. 101 Кодекса);

в) землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (см. ст. 102 Кодекса);

г) землям фонда перераспределения земель (см. ст. 80 Кодекса).

В последнем абзаце п. 2 ст. 18 Кодекса названы земельные участки, занятые приватизированным имуществом. Основным условием отнесения их к собственности субъектов Российской Федерации является нахождение данного имущества до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Напомним, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулирует ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(92). Действие названного Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении имущества, перечисленного в п. 2 ст. 3 данного Федерального закона.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Информация о результатах приватизации за прошедший год представляется субъектами Российской Федерации в Правительство РФ или уполномоченный федеральный орган исполнительной власти ежегодно не позднее 1 марта.

Определить принадлежность имущества до его приватизации к собственности конкретного субъекта Российской Федерации позволит анализ законодательства о приватизации, план приватизации государственного имущества и данные правоустанавливающих документов (договор купли-продажи государственного имущества). Заметим также, что в соответствии с ФЗ от 22.10.2004 г. "Об архивном деле в Российской Федерации"*(93) в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий образовавшиеся в процессе их деятельности архивные документы остаются соответственно в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности.

4. Муниципальная собственность

Законодательное регулирование муниципальной собственности за последние годы прошло несколько этапов. Впервые право муниципальной собственности на землю было зафиксировано в Законе РФ от 06.07.1991 г. "О местном самоуправлении в Российской Федерации"*(94) (ст. 37). Дальнейшее развитие правовое регулирование данной сферы отношений получило в Конституции РФ (ч. 2 ст. 9, ст. 132), ГК РФ, ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(95), ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(96), Кодексе и других федеральных законах.

Кодекс в п. 1 ст. 19 установил, что в муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения) и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

Уместно напомнить, что согласно ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальным образованием признается:

городское поселение (город или поселок с прилегающей территорией (в составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не являющиеся сельскими поселениями в соответствии с ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и законами субъектов Российской Федерации), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления) или

сельское поселение (один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления),

муниципальный район (несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации),

городской округ (городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) либо

внутригородская территория города федерального значения (часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления).

Примером отнесения земельных участков к муниципальной собственности может служить, в частности, ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях", согласно п. 6 ст. 2 которого особо охраняемые природные территории местного значения являются собственностью муниципальных образований и находятся в ведении органов местного самоуправления.

Как известно, разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (ст. 17 Кодекса), собственность субъектов Российской Федерации (ст. 18 Кодекса) и собственность муниципальных образований производится по правилам ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Подчеркнем, что муниципальная собственность не отождествляется с государственной, она представляет собой самостоятельную форму собственности.

Муниципальные образования как субъекты гражданского права выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с юридическими и физическими лицами. К ним применяются нормы для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Основания приобретения права собственности на земельные участки, предусмотренные гражданским законодательством, нами были рассмотрены выше. Здесь отметим лишь одно из специфических оснований, установленных ГК РФ, - признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225).

Согласно п. 2 ст. 19 Кодекса, помимо указанных выше земельных участков в муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, в соответствии со ст. 5 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", является включение этих земельных участков в состав:

земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в ст. 3 и 4 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, указанных в ст. 3 и 4 названного Федерального закона; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (п. 3 ст. 19 Кодекса).

Безвозмездная передача земель, находящихся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, в собственность муниципальных образований позволяет создать основу для более динамичного развития муниципальных образований и успешного решения вопросов местного значения органами местного самоуправления.

Остановимся подробнее на одном из примеров законодательного регулирования безвозмездной передачи в собственность муниципальных образований предприятий, учреждений и иного имущества.

ФЗ от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (п. 11 ст. 154)*(97) было установлено, что в целях обеспечения выполнения требований ст. 2 ФЗ от 04.07.2003 г. N 95-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и ст. 85 ФЗ от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" безвозмездная передача имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления производится в следующем порядке.

Исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны были передать, а органы местного самоуправления обязаны принять имущество субъектов Российской Федерации на основании решений исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации в трехнедельный срок после принятия решения, но не позднее 31.12.2005 г.

Федеральные органы исполнительной власти обязаны были передать, а органы местного самоуправления обязаны принять федеральное имущество на основании решений Правительства РФ в трехнедельный срок после принятия решения, но не позднее 30.11.2005 г.

Указанными в п. 11 ст. 154 ФЗ от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ решениями утверждались перечни передаваемого имущества, включавшие государственные или муниципальные унитарные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, которые подлежат передаче, а также иное имущество.

Федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, наделенные в установленном порядке соответствующими полномочиями по передаче (принятию) имущества, в установленный срок после принятия решения о передаче имущества передают (принимают) его в государственную или муниципальную собственность, подписывают передаточный акт о принятии имущества в государственную или муниципальную собственность, в двухмесячный срок вносят изменения в учредительные документы соответствующих государственных или муниципальных предприятий и учреждений.

Основанием возникновения права собственности Российской Федерации на имущество, принимаемое от субъекта Российской Федерации, а также права собственности субъекта Российской Федерации и муниципального образования на передаваемое Российской Федерацией имущество, является решение Правительства РФ.

Основанием возникновения права собственности субъекта Российской Федерации на имущество, передаваемое ему муниципальным образованием, а также права собственности муниципального образования на имущество, передаваемое ему субъектом Российской Федерации, является решение исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Право собственности на имущество, передаваемое в указанном порядке, возникает с момента, устанавливаемого соответствующим решением Правительства РФ, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о передаче (приеме) имущества.

Решения о передаче имущества из собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации в муниципальную собственность, а также из муниципальной собственности в собственность субъекта Российской Федерации принимались до 01.11.2005 г.

Установлено, что к правоотношениям, возникающим при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, нормы ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям ст. 154 ФЗ от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ.

Специальные правила введены Кодексом для таких субъектов Российской Федерации как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург. В указанных субъектах Федерации, согласно п. 4 ст. 19 Кодекса, земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Правилам п. 4 ст. 19 Кодекса корреспондируют положения п. 2 ст. 5 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю": основание передачи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации.

Определенные в п. 4 ст. 19 Кодекса особенности формирования муниципальной собственности в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге объясняются тем, что в указанных субъектах Федерации в соответствии с их уставами местное самоуправление осуществляется органами местного самоуправления на внутригородских территориях.

Состав муниципального имущества внутригородских муниципальных образований городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяется законами данных субъектов Федерации с учетом ч. 1-3 ст. 50 ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в соответствии с перечнем вопросов местного значения, установленным для этих муниципальных образований законами субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Глава III. Ограниченные права на землю

1. Постоянное (бессрочное) пользование

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268-270 ГК РФ.

Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Кодекс в ст. 20 ограничил круг юридических лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на указанном праве. Установлено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Данный перечень следует считать исчерпывающим. Одновременно п. 2 указанной статьи в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(98) указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Кодекса, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Между тем правило п. 1 ст. 268 ГК РФ о возможности предоставления гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования не утратило силы, но его применение фактически исключено рассмотренной специальной нормой Кодекса.

Изложенные обстоятельства целесообразно учитывать также при применении норм, установленных в п. 2 ст. 268 ГК РФ, согласно которым право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ.

На основании п. 3 ст. 20 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими земельные участки на указанном праве до введения в действие Кодекса.

При этом согласно п. 2 ст. 3 Вводного закона юридические лица, не являющиеся государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Кодекса. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

В таких случаях размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Кодекса - по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие Кодекса в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.

Кодекс в п. 4 ст. 20 установил, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В упоминавшемся выше Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 содержится следующее разъяснение данного правила (п. 24). В соответствии со ст. 270 ГК РФ обладатель земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пункт 4 ст. 20 Кодекса запрещает гражданам и юридическим лицам, в том числе названным в п. 3 этой статьи, распоряжаться указанными земельными участками. В связи с этим после введения в действие Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Кроме того, целесообразно иметь в виду, что п. 6 ст. 3 Вводного закона запрещает внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Пункт 5 ст. 20 Кодекса закрепил право граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

При реализации гражданами права на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков, которые прежде им были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, следует учитывать содержание п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11. В нем указано, что согласно ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Кодекса не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

В то же время следует заметить, что данная правовая позиция ВАС РФ не является бесспорной: ГК РФ говорит о возможности применения к индивидуальным предпринимателям некоторых положений о коммерческих организациях, установленных в ГК РФ, но никак не в Земельном кодексе и иных актах земельного законодательства.

2. Пожизненное наследуемое владение

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - это еще один из видов вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267.

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное законодательство России таких оснований не предусматривает. Кодекс в п. 1 ст. 21 установил, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется. Однако предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Следовательно, индивидуальные правовые акты органов, осуществляющих предоставление земельных участков, которые нарушают данный запрет, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ).

ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Согласно ст. 267 ГК РФ, владелец указанного земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. При этом продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Кодекс установил полный запрет на распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением случая перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 Кодекса). Отметим, что такой запрет на распоряжение указанным земельным участком не ограничивает право его владельца на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным участком.

Таким образом, ГК РФ и Кодекс содержат коллизионные нормы, по-разному регулирующие правомочие распоряжения земельным участком, предоставленным в пожизненное наследуемое владение. Формальной юридической основой разрешения данной коллизии могли бы служить положения п. 3 ст. 3 Кодекса: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Однако весьма странно, когда в регулировании сугубо гражданско-правовых отношений приоритетом обладают нормы других отраслей права. При этом сохраняет свою силу правило п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отмеченный дефект правового регулирования, который очевиден юристам, можно объяснить только небрежностью законодателя. Поэтому представляется, что данная и другие подобные коллизии норм гражданского и земельного права должны разрешаться не при помощи толкования норм, а самим законодателем путем внесения изменений в соответствующие законодательные акты.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. При этом применяются правила ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(99).

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 Кодекса).

В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

3. Арендные права

Арендные права относятся к числу обязательственных прав. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (см. статьи § 1 гл. 34 и др. ГК РФ), однако гражданское законодательство допускает, что особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен в Кодексе.

Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Категории субъектов прав на земельные участки, предусмотренные законодательством Российской Федерации, нами были рассмотрены выше (см. главу 1 настоящей работы). Здесь же следует упомянуть еще об одном ограничении, установленном для иностранных граждан и лиц без гражданства. Согласно п. 1 ст. 22 Кодекса, указанные лица могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Такие случаи предусмотрены, например, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 22 Кодекса не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса. Данное правило основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. В п. 3 ст. 22 Кодекса предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор*(100).

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 Кодекса).

В основе определения арендной платы находится соглашение сторон. Это логически следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ.

Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, то арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 Кодекса).

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.

Изложенные правила не распространяются на резидентов особых экономических зон. В соответствии со ст. 35 ФЗ от 22.07.2005 г. "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"*(101) резидент - арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и т.п. Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

В литературе отмечается, что п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса основываются на общих правилах п. 2 ст. 615 ГК РФ, которые в указанных пунктах частично изменены. Это, в свою очередь, допускается диспозитивной нормой, содержащейся в первом предложении п. 2 ст. 615 ГК РФ. В связи с этим необходимо обратить внимание на некоторые различия норм п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса и правил п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 5, 6 арендатор может осуществить указанные в этих нормах правомочия без согласия собственника земельного участка (арендодателя) при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе реализовать данные правомочия только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Отсюда следует, что если в договоре аренды не содержится условие о запрете сделок, названных в п. 5, 6, то арендатор вправе совершать эти сделки лишь при условии уведомления об этом арендодателя (следует полагать, что речь может идти только о письменном уведомлении).

На практике арендодателю совсем небезразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, арендные права. Представляется, что в практической деятельности с целью обеспечения защиты прав арендодателя в договоре аренды земельного участка, учитывая диспозитивность норм п. 5 и 6, целесообразно устанавливать запрет на совершение всех или части названных выше сделок*(102).

В п. 15, 16 упоминавшегося выше Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 содержатся следующие указания. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Кодексом, то при применении п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Согласно п. 7 ст. 22 Кодекса, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды соответствующего участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Для сравнения напомним, что отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ, регулировались ст. 45, 46 ЗК 1991 г. В них также устанавливались права и обязанности организаций, проводящих изыскательские работы. Как и прежде, для целей, указанных в п. 7 ст. 22 Кодекса, предусмотрено заключение краткосрочного договора аренды, а не изъятие земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Кодекса (п. 8 ст. 22 Кодекса).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 ст. 22 Кодекса, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 Кодекса).

Данные правила действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 установлено, что в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя. Если в договоре аренды земельного участка, заключенном до введения в действие Кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, то стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 Кодекса (ст. 422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие Кодекса, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Договор аренды не может предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды (ст. 46 Кодекса, ст. 450 и 619 ГК РФ), п. 9 ст. 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно п. 10 ст. 22 Кодекса, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Указанным правом обладают родители, усыновители, попечители, опекуны, осуществляющие права в отношении несовершеннолетних в соответствии со ст. 26, 28, 31-41 ГК РФ.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 Кодекса). Напомним, что перечень участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса.

Приведенные правила п. 11 ст. 22 Кодекса находятся в очевидном противоречии с п. 2 ст. 27 Кодекса, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 Кодекса также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 Кодекса не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому установить истинный "замысел" законодателя путем толкования норм в данном случае не представляется возможным. Следует полагать, что рассмотренная коллизия норм должна быть устранена путем внесения изменений в Кодекс.

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

В юридической литературе отмечается, что впервые такое ограниченное вещное право, как сервитут, было восстановлено из правового небытия ГК РФ, в котором сервитутам посвящены ст. 274-277. Под сервитутом (от латинского "servitus" - рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных. Именно о них говорится в ст. 23 Кодекса и в упомянутых статьях ГК РФ.

Вместе с тем законодательству зарубежных стран известны и так называемые отрицательные сервитуты. Для собственников сопредельных земельных участков весьма важное значение имеет также возможность определенным образом ограничивать друг друга в пользовании своими земельными участками. Именно для реализации такой возможности устанавливаются отрицательные сервитуты, в силу которых лица, имеющие определенные права на недвижимое имущество, устраняются от известного пользования им. Например, § 1018 Германского Гражданского Уложения, давая определение земельного сервитута, предусматривает, что "земельный участок может быть обременен в пользу собственника другого земельного участка таким образом, чтобы последний имел право использовать чужой земельный участок в определенных случаях, или чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться определенные действия, или чтобы было исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок в отношении господствующего земельного участка"*(103).

Объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ)*(104).

Согласно п. 1 ст. 23 Кодекса, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 Кодекса).

Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 Кодекса принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. По мнению некоторых юристов, процедура проведения таких слушаний и порядок определения их результатов должны устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований*(105). При этом следует иметь в виду, что отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу*(106).

Основной отличительной чертой публичных сервитутов является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут. В связи с этим в юридической науке неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют "пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей"*(107). Данное мнение находит косвенное подтверждение и в п. 7 ст. 23 Кодекса, из содержания которого можно сделать вывод о том, что такое ограниченное вещное право, как публичный сервитут, может прекратить более широкое по содержанию вещное право - право собственности. При этом в случае установления частного сервитута невозможность использования обремененного сервитутом земельного участка в соответствии с его назначением влечет за собой прекращение такого сервитута, а не права собственности (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

Круг правообладателей публичного сервитута не определен. Поэтому он регистрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимости (см. п. 37-38, 41, 52 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219*(108).

Возможность установления публичных сервитутов базируется на закрепленном в подп. 11 п. 1 ст. 1 Кодекса принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов граждан, которым принадлежат земельные участки*(109).

В соответствии с п. 3 ст. 23 Кодекса публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Перечень целей установления публичных сервитутов в Кодексе изложен как исчерпывающий. Федеральное законодательство предусматривает возможность установления:

публичных водных сервитутов в целях забора воды (без применения сооружений или технических средств), водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для маломерных плавательных средств (ст. 43, 44 ВК РФ);

публичных лесных сервитутов в целях свободного пребывания граждан в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах (ч. 1 ст. 21 ЛК РФ);

публичных сервитутов на отчуждаемые при приватизации зданий, строений и сооружений, а также имущественных комплексов унитарных предприятий земельные участки (п. 6 ст. 28, ст. 31 ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(110);

сервитутов на земельные участки, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (п. 4 ст. 13 ФЗ от 19.07.1998 г. "О гидрометеорологической службе"*(111).

Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 Кодекса). Это правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте, или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота или каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь за собой прекращение сервитута и т.д.). В связи с этим представляется, что более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на сервитуты срочные (установленные на определенный срок) и бессрочные (сервитуты без указания определенного срока, на который они устанавливаются), как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 Кодекса*(112).

В соответствии с п. 5 ст. 23 Кодекса осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом помимо сервитута. При этом обладатель сервитута вправе использовать земельный участок, обремененный сервитутом, только для тех целей и теми способами, которые названы в акте, установившем сервитут. Иное использование должно рассматриваться как действия, нарушающие права собственника.

Согласно п. 2 ст. 41 Кодекса права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, а на основании публичного сервитута - нормативным правовым актом, которым установлен такой сервитут.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет права владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК). В целях гарантии прав лиц, в интересах которых установлен сервитут, закон (см. п. 1 ст. 275 ГК РФ, п. 5 ст. 31 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") закрепляет в отношении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав, как право следования - сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность допускать действия, перечисленные в акте, установившем сервитут, однако принудить его к осуществлению каких-либо положительных действий нельзя*(113). Как справедливо отмечал Ю.С. Гамбаров, "сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, чем уже само собой исключается всякое требование положительных действий". Относительно управомоченного сервитутом собственник "стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого"*(114).

В соответствии с п. 7 ст. 23 Кодекса в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Комментируя данные положения Кодекса, наши коллеги отмечают, что обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для государства или муниципального образования и в некоторых случаях облегчает названным субъектам осуществление возложенных на них публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося их собственностью. Безусловно, указанным субъектам выгоднее установить в отношении интересующего их земельного участка публичный сервитут, нежели возбуждать более сложную процедуру выкупа участка для государственных либо муниципальных нужд, которая, помимо всего, потребует и существенных материальных затрат. Вместе с тем, безусловные достоинства для публичной власти такой разновидности сервитутов могут существенным образом ограничивать права собственников участков, в отношении которых устанавливается публичный сервитут, и сводить на нет все блага, получаемые ими от эксплуатации земельных участков. По существу выхолащивается само содержание права собственности, поскольку затрагивается одно из существенных правомочий собственника - возможность последнего устранять воздействие посторонних лиц на принадлежащее ему имущество*(115).

Пленум ВАС РФ разъяснил*(116), что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 Кодекса включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Однако согласно ст. 280 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

При менее тяжком обременении собственник земельного участка вправе требовать установления соразмерной платы. Представляется, что размер платы в данном случае должен устанавливаться по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - судом (см. п. 8 комментируемой статьи).

Особо следует подчеркнуть, что действие п. 7 ст. 23 Кодекса распространяется только на публичные сервитуты. В случае, если обременение частным сервитутом приводит к невозможности использования собственником земельного участка такого участка по назначению, то прекращению подлежит не право собственности, а частный сервитут (см. п. 2 ст. 276 ГК РФ)*(117).

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 Кодекса).

В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 29 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал на то, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать, что дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 2 ст. 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в ст. 52 ФЗ от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и п. 2 ст. 23 Кодекса, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Согласно п. 9 ст. 23 Кодекса сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(118). При государственной регистрации применяются как общие положения указанного Федерального закона, так и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

5. Безвозмездное срочное пользование

Собственник вправе распоряжаться своим земельным участком в пределах, допускаемых законом. В частности, он вправе передать земельный участок в безвозмездное срочное пользование (см. п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ). Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Целесообразно также иметь в виду, что коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля такой организации (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 24 Кодекса в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, наделенными правом предоставлять земельные участки, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, имеющими право предоставлять земельные участки, религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 Кодекса.

Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным выше гражданам и юридическим лицам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно. Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного в ст. 65 Кодекса.

Согласно п. 6 ст. 87 Кодекса в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (п. 2 ст. 24 Кодекса).

Решение о предоставлении служебного надела принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст. 29 Кодекса), а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность.

На федеральном уровне предоставление служебных наделов, помимо Кодекса, регулирует постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 г. N 369 (в редакции постановлений Совета Министров РСФСР от 21.04.1972 г. N 248 и Правительства РФ от 26.02.1992 г. N 119) "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота"*(119). Субъекты Российской Федерации принимают законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие предоставление служебных наделов.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами п. 1 ст. 41 и абзацев второго-четвертого, седьмого-девятого ст. 42 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи. Таким образом, лицо, использующее служебный надел, в отличие от собственника участка, не обладает правом собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК РФ.

Лица, которым на праве безвозмездного срочного пользования предоставлены служебные наделы, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные Кодексом, федеральными законами.

─────────────────────────────

*(1) РГ, 1993, 25 декабря, N 237.

*(2) СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N  30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 15, 22, 40, 43.

*(3) М., Инфра-М, 1999, с. 350.

*(4) СЗ РФ, 1995, N 10, ст. 823; 1999, N 7, ст. 879; 2000, N  2, ст. 141; 2001, N 21, ст. 2061; N 33, ч. I, ст. 3429; 2002, N  22, ст. 2026; 2003, N 23, ст. 2174; 2004, N 27, ст. 2711; N 35, ст. 3607.

*(5) СЗ РФ, 1995, N 17, ст. 1462; 2003, N 46, ч. I, ст. 4444.

*(6) СЗ РФ, 2002, N 2, ст. 133; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 25; N 19, ст. 1752.

*(7) СЗ РФ, 1995, N 12, ст. 1024; 2002, N 1, ст. 2; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 25; N 19, ст. 1752.

*(8) СЗ РФ, 1999, N 18, ст. 2222; 2004, N 35, ст. 3607.

*(9) СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519; 2003, N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607.

*(10) СЗ РФ, 2001, N 20, ст. 1972.

*(11) СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149; 2004, N 35, ст. 3607.

*(12) СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582; РГ, 2005, 20 июля.

*(13) СЗ РФ, 2001, N 30, ст. 3060.

*(14) СЗ РФ, 1995, N 12, ст. 1024; 2002, N 1, ст. 2; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 25; N 19, ст. 1752.

*(15) СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882; 2004, N 27, ст. 2711; N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 10, ст. 758; РГ, 2005, 20 июля.

*(16) Ведомости РФ, 1992, N 25, ст. 1427; СЗ РФ, 1997, N 20, ст. 2240; 1999, N 5, ст. 651. Утратил силу.

*(17) СА РФ, 1993, N 17, ст. 1452; 1999, N 5, ст. 651. Утратил силу.

*(18) СА РФ, 1993, N 44, ст. 4191; N 52, ст. 5085; 1999, N 5, ст. 651. Утратил силу - СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851.

*(19) СЗ РФ, 1996, N 8, ст. 740. Утратил силу - СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851.

*(20) СЗ РФ, 1996, N 11, ст. 1026; 1999, N 5, ст. 651. Утратил силу.

*(21) СЗ РФ, 1996, N 24, ст. 2875. Утратил силу - СЗ РФ, 1998, N 49, ст. 6013.

*(22) СЗ РФ, 1997, N 20, ст. 2240; 1999, N 45, ст. 5418; 2003, N 13, ст. 1229.

*(23) СЗ РФ, 1997, N 48, ст. 5546. Утратил силу.

*(24) СЗ РФ, 1997, N 51, ст. 5712; 1998, N 1, ст. 1; 2004, N 25, ст. 2478.

*(25) Утверждено постановлением Правительства РФ от 28.11.2002 г. N 846 (СЗ РФ, 2002, N 49, ст. 4882).

*(26) Утверждено постановлением Правительства РФ от 04.04.2002 г. N 214 (СЗ РФ, 2002, N 15, ст. 1432).

*(27) Утверждено постановлением Правительства РФ от 19.11.2002 г. N 833 (СЗ РФ, 2002, N 47, ст. 4685).

*(28) Утверждено постановлением Правительства РФ от 26.04.2002 г. N 273 (СЗ РФ, 2002, N 18, ст. 1762).

*(29) Утверждено постановлением Правительства РФ от 03.09.2004 г. N 455 (СЗ РФ, 2004, N 37, ст. 3735; N 47, ст. 4657).

*(30) Утверждено постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 г. N 830 (СЗ РФ, 2002, N 47, ст. 4676).

*(31) Утверждено постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 г. N 396 (СЗ РФ, 2002, N 23, ст. 2193).

*(32) Утверждено постановлением Правительства РФ от 14.06.2002 г. N 421 (СЗ РФ, 2002, N 25, ст. 2453).

*(33) Утверждено постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 г. N 514 (СЗ РФ, 2002, N 28, ст. 2870).

*(34) Утверждено постановлением Правительства РФ от 25.10.2004 г. N 579 (СЗ РФ, 2004, N 44, ст. 4352).

*(35) Утверждено постановлением Правительства РФ от 19.08.2004 г. N 418 (СЗ РФ, 2004, N 34, ст. 3554).

*(36) Утверждены постановлением Правительства РФ от 17.11.2004 г. N 647 (СЗ РФ, 2004, N 47, ст. 4665).

*(37) Утверждены постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262 (СЗ РФ, 2003, N 19, ст. 1843).

*(38) Утверждены постановлением Правительства РФ от 27.02.2004 г. N 112 (СЗ РФ, 2004, N 10, ст. 866).

*(39) Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 г. N 486 (СЗ РФ, 2002, N 33, ст. 3276).

*(40) Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 (СЗ РФ, 2002, N 46, ст. 4587).

*(41) Утверждены постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 г. N 140 (СЗ РФ, 2002, N 10, ст. 1001; N 41, ст. 3983).

*(42) СЗ РФ, 1995, N 29, ст. 2757.

*(43) См. подробнее: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. Изд. 5-е, доп. и перераб./Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2001-2005.

*(44) См.: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 117, 119.

*(45) О правоспособности и дееспособности граждан см. подробнее: Тихомиров М.Ю. Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

*(46) СЗ РФ, 2002, N 22, ст. 2031.

*(47) При этом гражданин России, имеющий также гражданство (подданство) иностранного государства, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом (см. ст. 6 ФЗ "О гражданстве Российской Федерации").

*(48) СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3032.

*(49) См. например: Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

*(50) См. например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 392.

*(51) Там же, с. 397.

*(52) См. например: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 46.

*(53) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 47.

*(54) СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582; 2005, N 30, ч. I, ст. 3098.

*(55) СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149; 2004, N 35, ст. 3607.

*(56) СЗ РФ, 2000, N 50, ст. 4899.

*(57) СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3726.

*(58) СЗ РФ, 2001, N 3, ст. 251.

*(59) См. приказ Росземкадастра от 15.06.2001 г. N П/119 (с изм. от 29.07.2002 г.).

*(60) См. разъяснения Росземкадастра от 02.08.2001 г. N ВК/433, N ВК/434, N ВК/435.

*(61) Утверждены приказом Росземкадастра от 10.04.2001 г.

*(62) Утверждены приказом Росземкадастра от 05.03.2004 г.

*(63) СЗ РФ, 2004, N 34, ст. 3554; 2005, N 13, ст. 1169.

*(64) СЗ РФ, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121.

*(65) СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149; 2004, N 35, ст. 3607.

*(66) СЗ РФ, 1998, N 16, ст. 1801; 2000, N 48, ст. 4632; 2002, N 12, ст. 1093; 2003, N 50, ст. 4855; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 19, ст. 1752.

*(67) СЗ РФ, 1999, N 18, ст. 2208; 2004, N 35, ст. 3607.

*(68) СЗ РФ, 2001, N 20, ст. 1972.

*(69) Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утвержден постановлением Правительства РФ от 24.03.2000 г. N 255 (СЗ РФ, 2000, N 14, ст. 1493).

*(70) См. например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 407-411.

*(71) СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882; 2004, N 27, ст. 2711; N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 10, ст. 758; N  30, ч. I, ст. 3098.

*(72) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 119.

*(73) Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1010; Ведомости РФ, 1992, N 46, ст. 2618; СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3506; 2002, N 12, ст. 1093; 2003, N 50, ст. 4855. - Утратил силу с 01.01.2006 г. (СЗ РФ, 2003, N 40, ст. 3822).

*(74) СЗ РФ, 1995, N 12, ст. 1024; 2002, N 1, ст. 2; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 25; N 19, ст. 1752.

*(75) СЗ РФ, 2001, N 30, ст. 3060.

*(76) См.: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, с. 12-24).

*(77) См.: Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 г. N 140 (СЗ РФ, 2002, N 10, ст. 1001; N 41, ст. 3983).

*(78) См. например, распоряжения Правительства РФ: от 04.03.2004 г. N 315-р, 15.10.2004 г. N 1338-р, 12.11.2004 г. N 1441-р, 13.04.2005 г. N 388-р, 13.05.2005 г. N 574-р.

*(79) См.: ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149; 2004, N 35, ст. 3607).

*(80) СЗ РФ, 1995, N 10, ст. 823; 1999, N 7, ст. 879; 2000, N 2, ст. 141; 2001, N 21, ст. 2061; N 33, ч. I, ст. 3429; 2002, N 22, ст. 2026; 2003, N 23, ст. 2174; 2004, N 27, ст. 2711; N 35, ст. 3607.

*(81) Ведомости РФ, 1993, N 19, ст. 683; СЗ РФ, 1995, N 30, ст. 2863; 2004, N 35, ст. 3607.

*(82) СЗ РФ, 1995, N 1, ст. 3; 1997, N 12, ст. 1381; 1998, N 7, ст. 798; 2001, N 53, ч. I, ст. 5030; 2004, N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377.

*(83) СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607.

*(84) О перечнях земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, см. распоряжения Правительства РФ, например: от 30.07.2005 г. N 1107-р, 13.05.2005 г. N 574-р, 12.11.2004 г. N 1441-р, 15.10.2004 г. N 1338-р, 04.03.2004 г. N 310-р-315-р, 02.03.2004 г. N 300-р-305-р, 28.02.2004 г. N 290-р-291-р, 26.02.2004 г. N 279-р-283-р.

*(85) См. например, распоряжения Правительства РФ от: 04.08.2005 г. N 1141-р, 13.04.2005 г. N 388-р.

*(86) См. например, Комментарий к земельному законодательству. Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов. - М.: Юрайт-Издат, 2002.

*(87) См.: ст. 130 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 15, 22, 40, 43).

*(88) СЗ РФ, 1999, N 42, ст. 5005; 2000, N 31, ст. 3205; 2001, N 7, ст. 608; 2002, N 19, ст. 1792; N 30, ст. 3024; N 50, ст. 4930; 2003, N 27, ч. II, ст. 2709; 2004, N 25, ст. 2484; N 50, ст. 4950; 2005, N 1, ч. I, ст. 17, 25; N 30, ч. I, ст. 3104.

*(89) СЗ РФ, 2002, N 48, ст. 4746; 2003, N 50, ст. 4855.

*(90) См. подробно: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2004-2005.

*(91) Ст. 120 ГК РФ, ст. 9 ФЗ от 12.01.1996 г. "О некоммерческих организациях".

*(92) СЗ РФ, 2002, N 4, ст. 251; 2003, N 9, ст. 805; 2005, N 19, ст. 1750; N 25, ст. 2425; N 30, ч. I, ст. 3101.

*(93) СЗ РФ, 2004, N 43, ст. 4169.

*(94) Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1010; Ведомости РФ, 1992, N 46, ст. 2618; СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3506; 2002, N 12, ст. 1093; 2003, N 50, ст. 4855. Утратил силу с 1.01.2006 г. (СЗ РФ, 2003, N 40, ст. 3822).

*(95) СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3506. Утратил силу (СЗ РФ, 2003, N 40, ст. 3822).

*(96) СЗ РФ, 2003, N 40, ст. 3822; 2004, N 25, ст. 2484; N 33, ст. 3368; 2005, N 1, ч. I, ст. 9, 12, 17, 25, 37; N 17, ст. 1480; N 27, ст. 2708; N 30, ч. I, ст. 3104, 3108.

*(97) СЗ РФ, 2004, N 35, ст. 3607.

*(98) Вестник ВАС РФ, 2005, N 5.

*(99) СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N  30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 15, 22, 40, 43.

*(100) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 155-156.

*(101) СЗ РФ, 2005, N 30, ч. II, ст. 3127.

*(102) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 156 и сл.

*(103) См.: Германское право. Часть 1. Гражданское уложение. - М., Международный центр финансово-экономического развития, 1996, с. 228.

*(104) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 163.

*(105) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 165.

*(106) См. постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2003 г. по делу N А12-17236/02-С43.

*(107) См.: Е.А. Суханов. Гражданское право. В 2-х т. Том 1. - М., 1998, с. 594-595; см. также Д.И. Мейер. Русское гражданское право. Ч. 2. - М., 1997, с. 22; Б. Уткин, Е. Сарьян. Что такое сервитут? - М., Эж-Юрист, 2001, N 34, с. 4.

*(108) СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 1999, N 52, ст. 6416; 2002, N 41, ст. 3983; 2003, N 37, ст. 3584; 2004, N 47; ст. 4652.

*(109) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 166.

*(110) СЗ РФ, 2002, N 4, ст. 251; 2003, N 9, ст. 805; 2005, N 19, ст. 1750; N 25, ст. 2425; N 30, ст. 3101.

*(111) СЗ РФ, 1998, N 30, ст. 3609, 2002, N 26, ст. 2516; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 23, ст. 2203.

*(112) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 166-167.

*(113) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 167-168.

*(114) См.: Ю.С. Гамбаров. Вещное право. - СПб., 1913, с. 339, 333.

*(115) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 168-169.

*(116) См. п. 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11.

*(117) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 170.

*(118) СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 15, 22, 40, 43.

*(119) СП РСФСР, 1965, N 5, ст. 24.

Принятые сокращения

1. Нормативные акты

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г.

БК РФ - Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г.

ВК РФ - Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г.

Вводный закон - О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 г.

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г., часть вторая от 26 января 1996 г., часть третья от 26 ноября 2001 г.

ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г.

ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

ЗК 1991 г. - Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г.

Кодекс - Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.

ЛК РФ - Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г.

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998 г., часть вторая от 5 августа 2000 г.

ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г.

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 24 мая 1996 г.

2. Государственные органы

Госстрой РФ - Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу

Минздрав РФ - Министерство здравоохранения Российской Федерации

Минимущество РФ - Министерство имущественных отношений Российской Федерации

Минприроды РФ - Министерство природных ресурсов Российской Федерации

Минсельхоз РФ - Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Минфин РФ - Министерство финансов Российской Федерации

Минэкономразвития РФ - Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации

Минюст РФ - Министерство юстиции Российской Федерации

ПФР - Пенсионный фонд Российской Федерации

Росземкадастр - Федеральная служба земельного кадастра Российской Федерации

Роскомзем - Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству

СМ (СССР, РСФСР, РФ) - Совет Министров (Совет Министров - Правительство)

ФНС РФ - Федеральная налоговая служба России

ЦБР - Центральный банк Российской Федерации (Банк России)

3. Официальные издания

Бюллетень ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда

Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)

Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

4. Прочие сокращения

гл. - глава, главы

п. - пункт, пункты

подп. - подпункт, подпункты

разд. - раздел, разделы

см. - смотри

ст. - статья, статьи

ФЗ - федеральный закон

ФКЗ - федеральный конституционный закон

ч. - часть, части