Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Принято выделять четыре признака, присущие сделкам:

1) Сделка - это юридический факт;

2) Сделка - это правомерное действие;

3) Сделка - это волевой акт лица, совершающего действия;

4) Сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:

а) В зависимости от числа сторон, для совершающих сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).

Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны (завещание, отказ от наследства и т.д.)

Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон (купля-продажа, имущественный заем и т.д.).

Многосторонняя сделка - это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников.

Двух- и многосторонние сделки называются договорами.

б) По отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.

Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления (купля-продажа, мена и т.д.).

Безвозмездная сделка - это правоотношение, по которому имущественное предоставление лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается (дарение, безвозмездное пользование имуществом и др.)

в) С учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.

Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, участвующими в сделке (купля-продажа, аренда и др.).

Реальной называется сделка, для совершения которой, наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется также передача имущества (заем, хранение между гражданами).

г) По значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные. Цель в сделке - это намерения лица достигнуть конкретного правового результата. Такие сделки, в которых очевидна цель ее совершения, именуются каузальными. К их числу относятся почти все сделки, заключаемые участниками гражданского оборота (при совершении купли-продажи стороны имеют цель передать возмездно имущество в собственность от продавца к покупателю), по договору имущественного найма основанием является переход имущества на время пользования от наймодателя к нанимателю.

В абстрактной сделке основание не указывается, цель ее совершения - неясна. Примером абстрактной сделки является вексель.

д) Обычные и условные сделки.

В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки, либо через известный промежуток времени.

В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств (условий). Само условие характеризуется неопределенностью его наступления и сторонам в сделке не должно быть известно наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.

Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями.

Совершенная под отлагательным условием считается сделка, в которой возникновение прав и обязанностей поставлены в зависимость от наступления или не наступления каких-либо обстоятельств. Например, Н. обязуется продать К.земельный участок, если он купит машину.

Сделка под отменительным условием предполагает прекращение прав и обязанностей с наступлением или не наступлением какого-либо обстоятельства. Например, А. заключил с Б. договор жилищного найма с условием, что он прекратится, как только приедут родственники наймодателя (ст. 157 ГК).

Достижение в сделке правовых последствий возможно в том случае, если она будет удовлетворять условия, с которыми закон связывает ее действительность.

Таких условий четыре.

Первое условие относится к содержанию сделки и означает, что содержание сделки не должно противоречить закону, подзаконным нормативным актам. Содержание должно быть таким, чтобы его возможно было исполнить.

Второе условие относится к участникам сделки. Сделки могут совершать право и дееспособные лица. Участниками сделки могут быть и недееспособные лица, однако от их имени совершают сделку законные представители. Частично и ограниченно дееспособные лица на совершение сделок должны получить согласие родителей или попечителей, за исключением сделок, совершение которых допускается законом и, на совершение которых такого согласия не требуется.

Третье условие касается субъективной стороны сделки и означает необходимость соответствия воли лица, его волеизъявления. Воля - это определенное желание, намерение лица вступить в сделку, то есть его психическое состояние. Пока воля лицом не изъявлена, остается неизвестным его желание совершить сделку. Выражение воли во вне называется волеизъявлением. В случаях несовпадения воли и волеизъявления в силу каких-либо причин (угроза со стороны третьих лиц, заблуждение самим лицом в отношении совершаемой сделки и т.п.) возникает необходимость признания сделки недействительной. Воля может быть изъявлена письменно, устно, с помощью конклюдентных действий и путем молчания. Например, при продаже доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности, необходимо предложить ее сначала сособственникам, а лишь потом другим посторонним лицам. Сособственникам дается месяц на то, чтоб они выразили свое желание или нежелание купить долю. Свое волеизъявление они могут выразить письменно (покупают они долю или нет) или вообще никак не отреагировать на полученное предложение (т. е действовать по умолчанию - молчат, значит, согласны с тем, чтобы доля была продана другому постороннему лицу). Несоблюдение такой процедуры продажи доли может привести к признанию сделки недействительной.

Четвертое условие сделки касается соблюдения ее формы (ст. 158 ГК).

В устной форме, во-первых, совершается сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлено письменная форма. Во-вторых, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность. В-третьих, сделки во исполнение договора, заключенные в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (ст. 159 ГК).

Письменная форма должна совершаться путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку. Помимо этого правовыми актами или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др.). Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК). Письменная форма может быть простой и нотариальной.

Нотариальная форма сделок обязательна:

а) в случаях, указанных в законе (залог земельного участка);

б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон (ст. 163).

Сделки с землей и недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК). Несоблюдение нотариальной формы или требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения или государственной регистрации, а другая сторона уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку недействительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение или регистрации не требуется (ст. 165 ГК).

Некоторые сделки могут совершаться в форме так называемых конклюдентных действий, т.е. действий, которые сами по себе свидетельствуют о намерении лица вступить в сделку, хотя оно не выражено ни письменно, ни устно (гражданин передает кондуктору деньги за проезд, получает билет).

Молчание стороны иногда является юридическим фактом, равнозначным по последствиям волеизъявлению. Оно признается волей в случаях, прямо предусмотренным законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК).

Нарушение одного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделку недействительной.

Недействительная сделка - это неправомерное действие, по ней нельзя требовать исполнения, если она еще не исполнена. Поэтому, с признанием ее недействительной, не возникает вопроса о правовых последствий. В тех случаях, когда сделка исполнена полностью или в какой-то части, должен быть решен вопрос о том, как быть с исполненным одной или обеими сторонами. Законодательством предусмотрены определенные правовые последствия для сторон, выполнивших сделку ненадлежащим образом:

а) двусторонняя реституция;

б) односторонняя реституция;

в) не применение реституции.

Двусторонняя реституция означает восстановление сторон в прежнее положение. Данный вид последствий обозначен в ст.ст. 171, 172, 175, 176 ГК и гласит, что по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить стоимость в деньгах ( п. 2 ст. 167 ГК).

Односторонняя реституция. При ней в первоначальное положение возвращается потерпевшая сторона. Виновная сторона не вправе требовать возврата исполненного по сделке. В этом случае причитающееся по сделке имущество виновной стороны обращается в доход государства (ч. 3 ст. 169 ГК).

Неприменение реституции применяется тогда, когда обе стороны виновны, действовали с умыслом, поэтому должны нести невыгодные для себя последствия в виде обращения в доход государства всего полученного и причитающегося им по сделке. Реституция не допускается по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ч. 2 ст. 169 ГК).

Все недействительные сделки подразделяются на виды.

Различают оспоримые и ничтожные недействительные сделки (ст. 166 ГК).

Оспоримыми сделками признаются недействительные сделки, которые могут быть по заявлению сторон оспорены и признаны судом недействительными. К ним относятся: заключенные частично и ограниченно дееспособными лицами (ст.ст. 175, 176 ГК), совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК); с пороком воли (ст.ст. 178, 179 ГК); совершенные на крайне невыгодных для себя условий при стечении тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Ничтожные (абсолютно недействительные) - это такие недействительные сделки, которые с момента их заключения не порождают предусмотренных ими правовых последствий.

Эти сделки характеризуются тем, что они являются недействительными в силу факта самого совершения, независимо от того, признал ее суд таковой или нет. К ним относятся: сделки противозаконные (ст.ст. 168, 169 ГК); сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК); сделки, совершенные с нарушением предусмотренной законом формы (ст. 161 ГК); фиктивные сделки (ст. 170 ГК).

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1) земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признанной незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок.

2) Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.

3) Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрации сделки в регистрационной палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

5) При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

6) Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки.

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть существенные условия:

- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.

- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.

Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:

1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

2) Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственности приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий.

3) Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, представленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и другие.

5) Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.

Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КОАП РФ, УК РФ, УПК РФ.

Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором, и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

1) Неустойка.

2) Пеня.

Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:

1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями;

2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.

Реальный ущерб складывается из:

а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;

б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков предусмотренных в законе в четырех основных вариантах:

1) Штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд.

2) Зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем определяется за минусом размера неустойки;

3) Исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) Альтернативный вариант - взыскание за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида:

- правоустанавливающие;

- правоизменяющие;

- правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок, устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К).

Из правила есть два исключения. Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов:

1) продаваемое недвижимое имущество;

2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Важно обратить внимание на коллизию норм гражданского и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические требования к плану земельного участка. План участка составляется, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

- его местоположение, т.е. почтовый адрес;

- кадастровый номер;

- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

- площадь участка (в квадратных метрах);

- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

- в чьем ведении находятся эти земли;

- цель использования земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.

Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным.

Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.

В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору.

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;

не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;

положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

По вопросу можно привести один из примеров совершения сделки с земельным участком:

Гр. У. и гр. М. решили заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: с. Шумейка, Энгельсского района Саратовской области, принадлежащего гр. У. на основании договора купли-продажи дома от 22.11.94 г., на праве собственности. Земельный участок площадью 1708 кв.м., на котором находится дом, собственностью У. не является. Поэтому гр. У. подает в администрацию г. Энгельса и Энгельсского района заявление о приватизации земельного участка и о передаче его в собственность. Так как в соответствии с Постановлением администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области в частной собственности граждан может находиться 1500 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, администрация Шумейковского округа Энгельсского района Саратовской области выдает разрешение на приватизацию земельного участка площадью 1500 кв.м. и передачу его в собственность У., а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение.

Рассмотрев заявление гр. У. о передаче в частную собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в с. Шумейка, предоставленные документы, руководствуясь Законом Саратовской области "О земле" глава администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области выносит постановление, в котором отражено:

1) изъятие земельного участка площадью 1500 кв.м. из муниципальных земель и передача гр. У. земельного участка площадью 1708 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства: 1500 кв.м. - в частную собственность, бесплатно, а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение;

2) установление сервитута на земельный участок для ремонта и обслуживания газопровода и нежилых строений. На основании указанного постановления руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Энгельсского района были составлены планы земельных участков, предоставленных в собственность и пожизненное наследуемое владение, произведена специальная регистрация и кадастровый учет с присвоением каждому участку кадастрового номера. Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. У. на земельный участок площадью 1500 кв.м. и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 208 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

На основании вышеизложенного, 26 июня 2000 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком между гр. У., (Продавцом) и гр. М., (Покупателем).

В договоре отражены основные положения: местонахождение жилого дома, его точное описание с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями; площадь земельного участка, предоставляемого в собственность; цели его предоставления; нормативная цена земельного участка площадью 1500 кв.м. Указывается также об уведомлении Покупателя о необходимости переоформления прав на земельный участок площадью 208 кв.м., принадлежащего Продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Энгельса и Энгельсского района Саратовской области. Была произведена инвентаризационная оценка жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. В договоре указано, что стороны пришли к соглашению о цене вышеуказанного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. Договор подписан обеими сторонами. К договору прилагается план домовладения, принадлежащего У.

На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. М. на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

Однако, земельный участок площадью 208 кв.м. все еще находится в постоянном пожизненном владении гр. У. Поэтому гр. У. подает в администрацию Энгельсского района заявление об отказе от земельного участка площадью 208 кв.м., находящегося в пожизненном наследуемом владении, а гр. М., соответственно, об оформлении данного земельного участка в пожизненное наследуемое владение к земельному участку, находящемуся в собственности.

Рассмотрев заявление гр. У. об отказе от земельного участка, принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, и заявление гр. М. о передаче ему в пожизненное наследуемое владение земельного участка, глава администрации Энгельсского района Саратовской области выносит постановление о прекращении права пожизненного наследуемого владения У. на земельный участок площадью 208 кв.м. и о передаче в пожизненное наследуемое владение земельного участка гр. М. к земельному участку площадью 1500 кв.м., принадлежащему ему на праве частной собственности на землю для ведения личного подсобного хозяйства. М. необходимо зарегистрировать право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в ГУ "Саратовская областная регистрационная палата". Комитету по земельным ресурсам и землеустройству произвести специальную регистрацию и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которому граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право обменивать свой земельный участок или его часть.

Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31 ГК, регулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены земельных участков с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены земельных участков.

Правила, регулирующие совершение договора мены и отличающие его, прежде всего от договора купли-продажи, отражены в некоторых правовых нормах. Например, в том случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, согласно ст. 568 ГК РФ необходимо исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы по передаче земельных участков, их принятию и иным действиям, связанным с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных участков.

Если предметом договора мены является обмен неравноценными земельными участками, на ту сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата разницы в цене должна быть произведена непосредственно до или после передачи земельного участка, имеющего более низкую цену. Договор мены земельных участков может предусматривать и иной порядок компенсации разницы в ценах.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом - другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации правило о встречном исполнении обязательства состоит в следующем. В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Соответственно и договор мены земельных участков заключается только в письменной форме.

Есть особенности, касающиеся применения ответственности за изъятие имущества - земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК). По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это положение применяется и к договору мены. Если эта обязанность не исполнена стороной по договору мены, виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, она обязана также возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар - земельный участок.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 утверждена форма договора мены земельных участков.

В договоре обязательно указываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков.

Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка (нормативной ценой земли) согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых; наличии имеющихся сервитутов; передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу; передаче земельного участка (части земельного участка) в залог. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного участка.

Должны быть также отражены ограничения прав собственников в земельных участков в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земель соответствующего участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения.

В договоре должно быть также отмечено, что земельные участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

Неотъемлемой частью договора являются: планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков; акты установления кадастровой стоимости земельного участка (нормативной иены обмениваемых земельных участков), выданные районными (городскими) земельными комитетами; сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени сторон, обменивающих земельные участки (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды, залога, заключенных сторонами с третьими лицами.

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Дарением, согласно определению этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ заключаются в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, должны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.

Согласно п. 1 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться дарения земельного участка (ст. 574 РФ), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В этом случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был письменной форме, даритель вправе требовать от возмещения реального ущерба, причиненного отказом причиненного отказом принять дар.

Поскольку встречное удовлетворение недопустимо применительно к договору дарения, возможна отмена дарения и возврата дара. Это последствие согласно ст. 578 ГК РФ связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого, может быть указано в договоре. Такое условие может быть в договоре дарения земельного участка, который заключен между родственниками.

Суд по требованию заинтересованного лица может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку особенностью земли, как правило, является ее неуничтожимость. Тем не менее, ранее отмечались случаи, когда земельный участок может быть уничтожен или поврежден.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 утверждена форма договора дарения земельного участка (дарственная).

В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок. Речь идет о кадастровом номере земельного участка, его площади, целевом назначении земель, в составе которых он находится, цели использования земельного участка, размещенных на нем объектах недвижимости с указанием их принадлежности на праве собственности дарителю или иному лицу. К договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.

На дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых. Одариваемый должен быть осведомлен о наличии сервитутов; передаче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу или в залог. В договоре дарения должны быть также отражены установленные в отношении земельного участка ограничения, а кроме того, указано, что даритель передал качестве дара, а одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора даритель не мог не знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и договорных отношений с дарителем. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются: план или чертеж границ земельного участка; акт установления кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, выданный районным (городским) комитетом по земельным ресурсам; сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды или залога, заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного участка.

В некоторых случаях дарение запрещается (ст. 575 ГК). Не разрешается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждении, Учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей; между коммерческими организациями. Запрещение дарения между коммерческими организациями обусловлено обеспечением зашиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников обществ и товариществ.

Существуют ограничения, касающиеся обычного дарения (ст. 582 ГК). В этой статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях. Этот договор дарения называется пожертвованием. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. Следует отметить, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено использованием этого имущества по определенному назначению, т.е. в общественно полезных целях. Когда пожертвование произведено без возложения на одаряемого обязанности использовать имущество на определенные цели, он вправе сам избрать цель использования имущества. Следует подчеркнуть, что во всех случаях данная цель должна иметь общественно полезный характер.

Если данное условие пожертвования имущества гражданину отсутствует, такой договор считается обычным дарением, в остальных же случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК, дает право жертвователю, его наследникам или иному право требовать отмены пожертвования. Отметим, что к пожертвованиям не применяются ст. 578 и 581 ГК РФ.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты - это реальный договор, имеющий возмездный характер. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества - земельного участка. Если есть только лишь соглашение о ренте, но земельный участок еще не передан, соглашение не влечет правовых последствий. В связи с этим не подлежат удовлетворению требования, основанные только на соглашении о передаче имущества (земельного участка) в собственность с последующей выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи земельного участка в натуре.

Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на плательщика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.

Сущность отношений, вытекающих из договора ренты, обусловливает необходимость законодательного закрепления гарантий, обеспечивающих интересы получателя ренты. Нередко получение ренты может являться для него основным источником средств существования. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения (ст. 584 ГК).

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из ее сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 585 ГК РФ предусматривает, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Если такое имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), если это не противоречит существу договора ренты.

Дополнительные гарантии обеспечения прав получателя ренты закреплены ст. 587 ГК РФ. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате (п. 2 ст. 587 ГК).

Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

Важным условием является норма, предусмотренная ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.

Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет особенности. В соответствии с п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Пункт 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст. 382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Размер выплаты постоянной ренты в деньгах устанавливается договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК). По общему правилу согласно ст. 591 ГК РФ постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.

Несмотря на то, что обязательства по договору постоянной ренты имеют бессрочный характер, это вовсе не значит, что она установлена навечно и нет оснований для ее прекращения. Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК), Следует заметить, что условие договора об отказе плательщика от этого права п. 3 ст. 592 ГК признает ничтожным.

Чтобы плательщик мог осуществить свое право на выкуп постоянной ренты, ему нужно выполнить определенные условия. Закон признает отказ плательщика действительным только при условии, если он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

Получатель постоянной ренты также вправе требовать ее выкупа плательщиком. Это право может быть реализовано при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; при нарушении плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; в случае признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижимость (земельный участок), переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК).

В перечисленных случаях выкуп постоянной ренты согласно п. 1 ст. 594 ГК РФ производится по цене, установленной договором. Если такого условия не предусмотрено в договоре, выкуп производится по той цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). При отсутствии такого условия в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества. Порядок определения цены такого имущества установлен в п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этом случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).

Когда земельный участок передан бесплатно для получения постоянной ренты, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты Если земельный участок передан за плату, при его случайной гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Иначе регулируются отношения по поводу пожизненной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает земельный участок под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК). Принимая во внимание срок действия такого договора, право на пожизненную ренту не переходит по наследству. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя этой ренты обязательство по ее выплате прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В договоре пожизненная рента определяется как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Рента в расчете на месяц должна быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Согласно ст. 318 ГК РФ размер ренты подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

Получатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты вправе требовать от него ее выкупа на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата земельного участка или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

Для того чтобы, максимально обеспечить гарантии имущественных интересов получателя пожизненной ренты, ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц (п. 1 ст. 601 ГК). К этому договору применяются нормы о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами ст. 601-605 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением относится к категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации согласно ст. 584 ГК РФ. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и земельные участки.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК) и о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты (п. 1 ст. 602 ГК). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В случае разрешения спора между сторонами об объеме содержания суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договор может предусматривать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах как при пожизненной ренте (ст. 603 ГК).

В отношении же отчуждения и использования земельного участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Получатель ренты имеет право потребовать возврата земельного участка при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. В этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Управляющий чужим имуществом (земельным участком), совершая соответствующие действия от своего имени, обязательно указывает, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У". При соблюдении этого требования управляющий становится стороной совершенных им сделок. Долги по вытекающим из них обязательствам погашаются, прежде всего, за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК). Если указанное условие не соблюдено, считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам будет лично принадлежащим ему имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты. Гражданское законодательство запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, поскольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.

В доверительное управление может быть передан заложенный земельный участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем. В данном случае доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты причитающегося ему вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).

Доверительное управление может учредить собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ - другое лицо: орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.

Нужно отметить, что лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наделить доверительного управляющего возможностью осуществить правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), поскольку само не обладает ими.

В ст. 1015 ГК РФ содержатся требования, предъявляемые к доверительному управляющему. Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в качестве доверительных управляющих. Их деятельность в качестве доверительного управляющего может быть связана с возможной ответственностью по обязательствам, принадлежащим им имуществом (ст. 1022 ГК). Однако такая возможность исключена вследствие ограниченного характера прав этих юридических лиц на закрепленное за ними имущество собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Деятельность управляющего непосредственно связана с постоянным совершением юридических действий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют в договоре, такой договор считается незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ. В договоре должен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества. Кроме того, в нем должны быть указаны признаки индивидуализирующие соответствующий земельный участок, поскольку по окончании срока действия договора земельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление. В этом качестве может выступать и собственник - учредитель. В договоре нужно определить и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Необходимо подчеркнуть, что вознаграждение управляющему и возмещение произведенных им необходимых расходов могут производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора не может превышать пяти лет. Эта норма призвана обеспечить имущественные интересы учредителя. Если стороны не заявляют о необходимости прекращения договора по истечении установленного срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены (п. 2 ст. 1016 ГК). Цель этого ограничения - предотвратить заключение договоров доверительного управления, с тем, чтобы совершать под видом такого договора сделки купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Требования к форме договора определены в ст. 1017 ГК РФ. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме самого договора должен быть также составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).

Важным является требование о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. Естественно, что эти правомочия касаются и земельного участка, переданного доверительное управление. В указанных пределах в своих отношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собственника или назначенного им выгодоприобретателя. Следует подчеркнуть, что собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а только право их осуществления. Правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).

Для того чтобы управляющий имел возможность выполнить возложенные на него обязанности по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав.

Управляющий может предъявлять иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК). Иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в период действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, а находящееся в управлении имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную; массу для удовлетворения требований его кредиторов.

Особое внимание закон уделяет определению ответственности управляющего (ст. 1022 ГК). Основанием возмещения управляющим убытков участникам отношений доверительного управления служит не проявление им "должной заботливости" об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, также упущенную выгоду. Ответственность возлагается на управляющего, если только он не докажет, что причиной убытков явились действие непреодолимой силы либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления.

Если доверительный управляющий совершил сделку, превысив предоставленные ему полномочия или нарушив установленные для него ограничения, обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ, долги по таким обязательствам погашаются за счет имущества, переданного в управление. Если этого имущества недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

В договоре как гарантии имущественных интересов собственника земельного участка может быть предусмотрено предоставление управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.

Отметим, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять юридические и фактические действия по управлению имуществом учредителя (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляющий вправе возложить их исполнение на третье лицо только в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ. Управляющий может поручить другому лицу совершать от его имени действия, необходимые для управления имуществом, тогда, когда он уполномочен на это договором либо получил на это согласие учредителя в письменной форме или вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления либо выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. В этой ситуации доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные. Доверительный управляющий обязан представлять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей деятельности в порядке и в соответствии со сроками, установленными договором (п. 4 ст. 1020 ГК).

В ст. 1024 ГК РФ указаны основания прекращения договора доверительного управления земельным участком. Так, отношения по договору прекращаются в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, которые являются выгодоприобретателями. Основанием прекращения может быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Кроме того, договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обязан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекращения договора является признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, который являлся учредителем управления.

В случае одностороннего отказа от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до его прекращения. При прекращении договора доверительного управления земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть предусмотрена, например, передача земельного участка бенефициару или даже выкуп его управляющим.

Основанием возникновения отношений доверительного управления может быть не только договор, но и иные предусмотренные в п. 1 ст. 1026 ГК РФ случаи. Таким основанием может быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК). При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Иным основанием может служить назначение наследодателем исполнителя своего завещания (душеприказчика). Возможны и другие основания, предусмотренные законом.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество, чаше всего и принадлежащее должнику в случае неисполнения последним обязательств по долгу. Проистекающую из такого положения вещей сущность рассматриваемого правоотношения можно охарактеризовать как реальное, или вещное, обеспечение кредита. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный участок - лишь один из элементов определения его юридической судьбы. Необходимым условием формирования ипотечного механизма является признание за собственником права продажи принадлежащего ему земельного участка, поскольку принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать.

Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Прежде всего, залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Где бы ни находился залог, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.

Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" предусмотрел право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" фактически не применяется, поскольку его нормы, по сути, заменены соответствующими нормами гражданского законодательства и закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании. В том случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.

В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, т.е. иным законодательством.

Перечень тех обязательств, для обеспечения, исполнения которых может быть использована ипотека, определен в статьях названного Закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства о основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и причинении вреда.

Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залог держателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).

Предметом залога могут быть земельные участки (п. 1 ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно определяются земли, которые можно заложить. В ст. 5 названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Соответственно земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.

В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено.

Как предусмотрено п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Водное и лесное законодательство допускают при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность на земельном участке, находящемся в частной собственности. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.

Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.

Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие или сооружение, право залога не распространяется. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на земельный участок.

Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона).

Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).

Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) в интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке, которая регулирует вопросы перехода прав на имущество. Следует подчеркнуть, что в настоящее время эти нормы должны применяться с учетом правил, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Только собственник земельного участка имеет право отдавать его в залог по договору об ипотеке (п. 1 ст. 6 Закона). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона), т.е. собственника арендованного земельного участка.

Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблюдение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок Должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Нарушение правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке означает, что стороны могли проигнорировать запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, и леса.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст. 12 Закона). Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.

Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотеки обязательству. Эти лица становятся обязанными по закладной.

В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.

Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке, закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владельцы закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

В Законе об ипотеке закреплены меры, выполнение которых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке. Так, если предметом договора является земельный участок, это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Следует отметить, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и извлекать от его использования прибыль.

Залогодатель не должен допускать ухудшения состояния земельного участка. Он должен исполнять обязанности, предусмотренные ст. 13 и 42 ЗК РФ по охране земель. Соответственно ст. 30 Закона об ипотеке предусматривает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до прекращения ипотеки.

Статья 31 Закона об ипотеке устанавливает правило, о том, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями такого договора. Это означает, что стороны вправе решить данный вопрос по своему усмотрению. Они могут либо предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, либо вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов или иных категорий земель, используемых в качестве пространственно-операционного базиса, страхование такого земельного участка обычно не является необходимым. Земля как пространственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее, возможны случаи подтопления, провала земельных участков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуация, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать не пригодными для использования в сельском хозяйстве. Целесообразность страхования земельного участка определяется сторонами в каждом конкретном случае специально.

В договоре об ипотеке вопрос о страховании земельного участка обязательно должен быть отражен. При отсутствии в договоре условий страхования заложенного земельного участка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

В соответствии со ст. 32 Закона об ипотеке залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и т.п. Для этого он обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

К залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или обременении, например путем установления сервитута, либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого земельного участка. В данном случае залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Залогодатель обязан использовать все законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Он должен применить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, например, предъявить иск о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и т.д.

В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Например, если земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, оказался в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Для того чтобы обеспечить имущественные права залогодержателя, ст. 35 Закона об ипотеке предоставляет ему ряд полномочий. Залогодержатель имеет право проверять состояние заложенного земельного участка (ст. 34); потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком (п. 1 ст. 29) или правила содержания заложенного земельного участка (ст. 30), не выполняет своей обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного участка, при нарушении обязанностей по страхованию заложенного земельного участка (п. 1 и 2 ст. 31), при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного земельного участка (ст. 34).

В случае грубого нарушения указанных правил пользования заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Когда залогодатель отказал в удовлетворении такого требования либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок (а если такой срок не предусмотрен - в течение одного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено этим договором.

Главным правовым последствием залога имущества является установление ограничений правомочия распоряжения залогодателя в отношении заложенного имущества. Поэтому Закон об ипотеке особо регламентирует вопросы перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременения этого имущества правами других лиц. Так, ст. 37 Закона закрепляет принцип допустимости отчужден заложенного имущества только с согласия залогодержателя заложенный земельный участок может быть отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако исключением из этого принципа является право залогодателя завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 38 Закона об ипотеке закрепляет принцип следования ипотеки юридической судьбе заложенного имущества. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Поэтому лицо, которое приобрело заложенный по договору об ипотеке земельный участок в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Залог земельного участка по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона). Таким образом, залогодержатель имеет возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Приобретатель заложенного имущества, если иное не указано в законе, получит право, обремененное залогом, со всеми вытекающими отсюда последствиями (прежде всего возможность обращения взыскания по требованиям залогодержателя).

Статья 39 Закона об ипотеке регулирует вопросы защиты прав залогодержателя при отчуждении заложенного имущества. Например, в случае отчуждения земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного земельного участка недействительной и тем самым применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от того, кому он принадлежит.

Если будет доказано, что приобретатель земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что земельный участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости земельного участка ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного земельного участка с нарушением данных правил залогодателем, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут приобретатель имущества и прежний залогодатель.

Статья 40 Закона об ипотеке допускает возможность обременения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий, что является своеобразной формой распоряжения залогодателем заложенным имуществом. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Распоряжение заложенным участком допускается только в том случае, если срок, на который земельный участок предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и если земельный участок предоставляется в пользование для целей, соответствующих его целевому назначению.

При обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Моментом прекращения указанных прав является вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания.

В том случае, если залогодатель хочет предоставить заложенный земельный участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, для этого обязательно требуется согласие залогодержателя. Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в пользование другому лицу не освобождает его от исполнения обязанностей по договору, если договором не предусмотрено иное.

Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества определены в ст. 41 Закона об ипотеке, т.е. при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд на основании ст. 49 ЗК РФ. Если право собственности залогодателя на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество (земельный участок) либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными в указанном выше случае, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на земельный участок, предоставленный залогодателю взамен изъятого.

В том случае, если земельный участок, являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила ст. 38 Закона об ипотеке, о чем говорилось выше. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать срочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства обращения взыскания на конфискованный земельный участок. Указанная норма не соответствует ч. 2 ст. 354 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. Однако в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке действие норм этого Закона имеет приоритет по отношению к нормам ГК РФ.

В случае виндикации заложенного земельного участка ст. 42 Закона об ипотеке предусматривает следующие правила. Когда земельный участок, являющийся предметом ипотеки изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого земельного участка является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Последующая ипотека допускается в порядке, предусмотренном ст. 43 Закона об ипотеке. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

На основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки устанавливается очередность залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на который может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условии. Порядок, условия и процедурные вопросы последующей ипотеки установлены в ст. 44-46 Закона об ипотеке.

Закон предоставляет право залогодержателю обратить взыскание на заложенный по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его счет своих денежных требований. В ст. 50 Закона об ипотеке определены основания обращения взыскания на заложенный земельный участок. Перечень требований, которые вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, содержится в ст. 3 Закона об ипотеке. При несоответствии условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, приоритет имеют условия договора об ипотеке.

Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это правило применяется, если договором о залоге земельного участка не установлено иное. Однако взыскание на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и в соответствии с применимыми к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.

В случаях, установленных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом земельного участка, а при неисполнении его - обратить взыскание на заложенный земельный участок.

Статья 51 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 349 ГК РФ предусматривают, что взыскание на заложенное недвижимое имущество. Для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в порядке ст. 55 Закона об ипотеке. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 53 Закона об ипотеке, если земельный участок заложен по двум и более договорам, в случае обращения на него взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Залогодержатель до обращения взыскания на земельный участок, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле.

Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Закона об ипотеке. В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки - конкретный земельный участок, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом); меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин независимо от вида заложенного имущества при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью и если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.

При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Процедура обращения взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке урегулирована в ст. 55 Закона об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. Однако данный Закон одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный участок.

Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям. В нем должны быть указаны название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо - также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением.

Заложенный земельный участок, на который судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (за некоторыми исключениями). Порядок проведения публичных торгов урегулирован ст. 399-405 ГПК РСФСР и ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

При решении вопроса об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд вправе с согласия залогодателя и залогодержателя установить, что земельный участок подлежит реализации путем продажи на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 59 Закона об ипотеке и ст. 447-449 ГК РФ. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже земельного участка организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят по заявке судебного пристава-исполнителя, и они указывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. В извещении должны быть указаны дата, время и место проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальная продажная цена. Желающие принять участие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в том случае, если торги не состоялись.

Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке установлены основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; победитель торгов не внес покупной цены в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если соглашение не было заключено, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги.

В случае если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный земельный участок по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.

Статья 59 Закона об ипотеке регулирует порядок продажи заложенного имущества на аукционе. Организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается продажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных федеральным законом. Организатор аукциона в течение пяти после оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах аукциона являются основаниями для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 60 Закона об ипотеке должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Они могут реализовать это право в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Вырученные от реализации земельного участка денежные средства после удержания из них сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение этих сумм проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации отражены в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о его разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить целевое назначение участка только в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. Таким образом, должен соблюдаться принцип целевого использования земельных участков.

Следует отметить, что продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных Участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ.

Переход прав на земельный участок может быть осуществлен в порядке наследования. В гражданском праве под наследованием понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке. Конституционная гарантия права наследования имущества (земельного участка), являющегося собственностью гражданина, закреплена в п. 4 ст. 35 Конституции РФ. Порядок наследования регулируется разд. V ГК РФ.

Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда и поскольку оно не изменено завещанием.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага (ст. 1112 ГК).

Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. Из этого правила есть исключения. Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном прядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество. Не могут наследовать и некоторые иные категории лиц.

В соответствии со ст. 1118 ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещатель вправе по своему усмотрению завешать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, отменить или изменить совершенное завещание. Однако свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, предусмотренными в ст. 1149 ГК РФ.

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Он может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону.

Применительно к наследованию земельных участков важное значение имеет ст. 1122 ГК РФ. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Указание в завещании на части неделимой вещи (ст. 133 ГК), предназначенные каждому из наследников в натуре, коей может быть земельный участок, не влечет за собой недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользования наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании ее частями. В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования такой вещью при согласии наследников указываются в соответствии с настоящей статьей. В случае спора между наследниками их доли и порядок пользования, неделимой вещью определяются судом (ст. 1122 ГК). Согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Несоблюдение данных правил влечет за собой недействительность завещания.

Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса.

В ст. 1127 ГК РФ перечислены завещания, приравниваемые к нотариально удостоверенным завещаниям. К ним относятся: завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов; завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов; завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций, и др.

В соответствии со ст. 1130 ГК РФ завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещаний не требуется чьего-либо согласия, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений.

В случае нарушения положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). 3авещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. По общему правилу, исполнение завещания осуществляется наследниками по завещанию. В то же время завещатель может поручить исполнение завещания указанному им в завещании гражданину - душеприказчику (исполнителю завещания) независимо от того, является ли этот гражданин наследником.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ) (ст. 1137 ГК). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Предметом завещательного отказа может быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства (например, земельного участка); передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права (например, права аренды земельного участка); приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества; выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Согласно ст. 1139 ГК РФ завещатель может в завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или закону обязанность совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели (завещательное возложение). Такая же обязанность может быть возложена на исполнителя завещания при условии выделения в завещании части наследственного имущества для исполнения завещательного возложения. В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ. Наследники каждый последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления в порядке ст. 1146 ГК РФ.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК). Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК).

Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК).

В том случае, если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

К наследованию призываются:

- в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;

- в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (Двоюродные дедушки и бабушки);

- в качестве наследников шестой очереди родственники пятый степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники, племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если нет наследников предшествующих очереди, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя (ст. 1145 ГК).

Важно отметить, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну. Не наследуют по праву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства, а также потомки наследника, который умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем и который не имел бы права наследовать.

Статья 1149 ГК РФ закрепляет право на обязательную долю в наследстве. Так, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

В случае если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказываются в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным.

Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или муниципальных образований определяются законом (ст. 1151 ГК).

Для приобретения наследства, как предусматривает ст. 1152 ГК РФ наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации наследника на наследственное имущество, когда такое подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется путем подачи по месту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследуемого имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Согласно ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успел его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завешано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося после смерти такого наследника.

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества (ст. 1157 ГК). Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно.

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (ст. 1162 ГК). Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если есть достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, нет.

Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры по охране наследства и управлению им. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества.

Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом в случае, если наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнитель завещания (ст. 1173 ГК).

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долг наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии со ст. 1179 ГК РФ после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается, и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правил ст. 253-255 и 257-259 ГК РФ. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства деятельность этого хозяйства прекращается, в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. 258 и 1182 ГК РФ.

Статья 1181 ГК РФ специально регулирует вопросы наследования земельных участков. Так, принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненно наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.

Определение круга объектов, входящих в наследственно имущество, получило свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании". Согласно п. 14 указанного постановления, в наследственную массу в установленных законом случаях могут включаться земельные участки, находившиеся в собственности либо наследуемом владении наследодателя, земельные акции (земельный пай), доля в стоимости производственных фондов колхозов (совхозов) или акции на сумму этой доли, владельцем которых являлся наследодатель, также оставшееся после его смерти другое имущество, которое в силу ст. 213 ГК РФ может являться объектом права собственности гражданина.

В постановлении отмечено также, что не может быть включено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), поскольку в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует и когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели.

Пленум Верховного Суда РФ также указал, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях. Суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения. Это положение применимо также и когда речь идет о требовании признать право собственности наследника на самовольно занятый земельный участок.

Особенности наследования садовых, огородных и дачных земельных участков определены в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих и, объединениях граждан". Так, садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону.

Особо следует остановиться на таких понятиях, как "замкнутый водоем" и "лес", которые упомянуты в ст. 1181 ГК РФ. В водном законодательстве нет понятия "замкнутый водоем". Этот термин использован в ГК РФ не совсем точно. Вместо него употребляется понятие "обособленный водный объект". Водный кодекс РФ (ст. 11) признал обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка. Статья 34 ВК РФ допускает возможность установления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.

Лес не может находиться в частной собственности. Лесной кодекс РФ применяет юридическое понятие "лес" в отношении лесов, входящих в состав лесного фонда, и лесов, не входящих в лесной фонд. В частной собственности может находиться древесно-кустарниковая растительность, к которой относится растительность, произрастающая на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий (ст. 11 ЛК). Древесно-кустарниковая растительность не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд.

В ст. 1182 ГК РФ отражены особенности раздела земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности. Раздел осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

При невозможности раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В случае если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

В качестве критерия, определяющего возможность раздела земельного участка, ст. 1182 ГК РФ указывает на установленный минимальный размер земельного участка. Земельное законодательство закрепляет принцип нормирования предоставления площадей земельных участков. Реализация этого принципа на практике дает возможность предоставлять объективно необходимые для использования площади участков.

Статья 33 ЗК РФ определяет компетенцию соответствующих органов и порядок установления норм предоставления земельных участков. Пункт 1 данной статьи предусматривает, что установление предельных, т.е. максимальных и минимальных, размеров земельных участков, которые предоставляются гражданам из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к компетенции субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

Нормы площадей земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются в законах субъектов Федерации. Нормы же площадей земельных участков для личного подсобного хозяйства должны определяться в правовых актах органов местного самоуправления.

Норма, касающаяся раздела земельного участка, предусмотрена и в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно ей, раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Для решения вопроса о возможности раздела земельного участка необходимо учитывать также требования п. 2 ст. 6 ЗК РФ, который предусматривает, что земельный участок может быть делимым и неделимым.

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества - недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования.

Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона "0б обороте земель сельскохозяйственного назначения", практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов.

Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708.

Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.

На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам.

Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан".

Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность.

Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.

Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса"; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы", в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли - это юридически принципиально разные права. Собственность - вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю - это лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками - это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли.

Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором.

Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.

При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Особенности имело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

Собственник земельной доли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, который подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли - арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством - арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору.

Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них - пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельной доли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды - не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.

В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций.

При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальной заработной платы.

Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносили сособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли.

Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ.

Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды.

Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли.

Местоположение земельного участка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.

В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке.

Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались.

В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка (массива), изготовленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности.

Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права.

Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами.

Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкладам.

При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей как юридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносилась соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале.

Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. N 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области". Возникающие при этом земельные споры могли быть разрешены судом.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации.

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; 2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки; 3) определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.

Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды.

Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.

Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст. 3 Закона.

Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель. Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Необходимо отметить, что указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения.

Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона).

Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5.

Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке.

В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях.

В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен.

Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовое регулирование аренды осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные - законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке установлены его границы). Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем, вынесенные на местности в обозначенных размерах и границах территории определенные категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документации.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последним случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок (ст. 610 ГК РФ).

По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет - при прочих равных условиях - преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.

Основная обязанность арендодателя земельного участка, предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующим условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на нем превышены санитарные и экологические нормы, шум, вибрация, выбросы промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникшие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер, является существенным условием договора аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством РФ.

Земельный кодекс РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако в отличие от установленного Гражданским кодексом РФ, для этого не требуется согласие собственника земельного участка. Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако права собственника также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. В указанных случаях ответственным по договору аренду земельного участка перед арендодателем становиться новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесение изменений в Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду.

Более широкий объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок не более чем 5 лет.

Арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, но изменить условия договора аренды и ограничивать установленные договором права арендатора не допускается.

В случае, если государственное и муниципальное образование - собственник земельного участка, выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность в отношении аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов.

Таким образом, договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:

1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы основной массы населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.

3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц, является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и прочее). Обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характеристике и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ будет способно оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.

Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно содержится и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.

Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:

- заявление о государственной регистрации;

- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность; доверенности; учредительные документы юридических лиц; документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.)

- документы, содержащие описание объекта недвижимости;

- правоустанавливающие документы;

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

1. Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подает правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) на то лицо при наличии у них надлежащим образом оформленной доверенности.

2. Если гражданину, действующему от себя лично, достаточно предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность, то представитель организации, кроме тех же документов и документов, подтверждающих его полномочия, должен предъявить документы юридического лица:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.

3. Лица, обращающиеся с заявлением о государственной регистрации, представляют правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие права на недвижимость.

Правоустанавливающие документы - это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение или обременение прав на недвижимое имущество.

Правоустанавливающими документами являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.

Правоподтверждающие документы:

- свидетельство о государственной регистрации права

- или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной Службой.

Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимости.

Законодатель наделил Федеральную регистрационную Службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная Служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы.

В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц.

При получении документов должностное лицо Федеральной регистрационной Службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

После приема документов Федеральная регистрационная Служба проводит проверку их действительности. В ходе такой проверки выясняется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Важным этапом регистрационного процесса является проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях проверки соответствия поданных на регистрацию документов законодательству Российской Федерации Федеральная регистрационная Служба проводит их правовую экспертизу. В случае выявления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав Федеральная регистрационная Служба принимает соответствующее решение. В случае если для принятия решения о государственной регистрации недостает каких-либо сведений или документов, Федеральная регистрационная Служба вправе направить юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям соответствующие запросы.

При отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации Федеральная регистрационная Служба осуществляет внесение записей в Единый государственный реестр прав.

Произведенную государственную регистрацию прав удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав, произведенную государственную регистрацию сделки удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки. Закон о регистрации обязывает Федеральную регистрационную Службу выдавать заявителю информацию о зарегистрированных правах.

Среди специальных полномочий Федеральной регистрационной Службы следует назвать принятие им на учет бесхозяйственных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральная регистрационная Служба обеспечивает бессрочное хранение Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно-правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:

а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:

- это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;

- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Объекты прав, подлежащие государственной регистрации.

Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- сервитут,

- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ об аренде, о доверительном управлении и другими, а также Законом "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним". Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).

Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу, эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.

Например: договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).

Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

В соответствии с Законом, государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица - правообладателя предпринимателя.

С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:

- договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);

- право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);

Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.

Причины, которые являются основанием для отказа, могут быть, в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Выписки из единого государственного реестра должны содержать описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Орган осуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти дней предоставить информацию запрошенную заявителем.

Если заявитель на основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости.

В выписке указываются:

- наименование учреждение юстиции по регистрации прав;

- дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- наименование объекта недвижимости;

- назначение объекта недвижимости;

- площадь объекта недвижимости;

- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

- вид зарегистрированного права;

- существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

- фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, предоставляются в установленном законом порядке:

- самим правообладателям;

- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

- налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся под их юрисдикцией);

- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;

- лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или по закону.

Данный перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения не движимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав.

За осуществление государственной регистрации взимается плата, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Этим постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены: для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному закону.

До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории Российской Федерации осуществляли органы Государственного комитета РФ по земельной политике и его территориальные органы на местах.

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает данные: сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд; иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок.

О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных Земельным кодексом РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.

В законодательстве оговорена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки.

Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о правах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными и правоустанавливающими в суде доказательствами.

Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.

Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.

По окончании государственной регистрации выдается свидетельство, удостоверяющее возникновение и переход прав на недвижимое имущество. Свидетельства выдаются собственникам, землепользователям, землеобладателям, арендаторам и залогодержателем.

Основным принципом экономического механизма использования и охраны земель является платность. В 1917 году Декретом "О земле" был закреплен принцип бесплатности землепользования. Юридическим лицам и гражданам земля предоставлялась в бесплатное и бессрочное пользование. Это способствовало развитию отношения к земле как к дармовому благу. Ущерб в этом случае наносился в значительных размерах и никем не возмещался. Также проходила задержка по проведению экономических исследований по определению стоимость земли и ухудшалась земельная - экологическая ситуация в стране в целом. В основе принципа платности лежит экономическая, стоимостная оценка земли.

Правовой основой принципа платности стал Закон "О плате за землю". Установление платности направлено на решение экономических и экологических задач и позволяет:

- повысить заинтересованность в эффективном использовании земель;

- формировать дополнительные финансовые источники для воспроизводства плодородия земли.

Согласно конвенции ООН "По окружающей среде и развитию" 1992 г. мировое сообщество идет к введению системы цен на все виды ресурсов с учетом ущерба наносимого природной среде и будущим поколениям.

Правовое регулирование платы осуществляется: Законом "О плате за землю", Земельным кодексом, Налоговым кодексом и инструкцией Министерства по налогам и сборам "По применению закона о плате за землю".

Цели введения платы:

- Стимулирование рационального использования охраны и освоения земель.

- Повышение плодородия почв.

- Выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества.

- Формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Три основных критерия определения хозяйственной ценности земли

1) целевое назначение и разрешенное использование земли (категории);

2) качество земли (степень пригодности участка для удовлетворения определенных хозяйственных нужд);

3) местоположение земельного участка в данном хозяйственно-экономическом пространстве (минимум эксплутационных затрат и максимальная экономическая эффективность).

Форма платы за землю:

- земельный налог

- арендная плата

- нормативная цена земли

- кадастровая стоимость земельного участка и рыночная стоимость

- договорная цена (при заключении договора купли-продажи)

- выкупная цена (при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственников)

- стартовая цена (при торгах, аукционах). Она устанавливается от пятикратной ставки земельного налога до нормативной цены земли.

Под налогом понимается обязательный, индивидуальный, безвозмездный платеж, взимаемый с юридических и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

Согласно ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" N 1738-1 налогоплательщиками земельного налога являются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.

Статьей 15 Закона определено, что основанием для установления налога за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если другое не предусмотрено иным законодательством.

Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания и сооружения.

Таким образом, плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, обладающие правами собственности, землевладения и землепользования в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть - плательщиками налога на землю являются:

- организации (юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособность, созданные в соответствии с законодательством иностранного государства, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской Федерации);

- физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства).

- индивидуальные предприниматели (физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы).

При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что оно не являются индивидуальными предпринимателями:

- организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения;

- плательщики единого налога на вмененный доход, признанные организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими на территории субъекта РФ, в которой введен единый налог, следующие виды деятельности;

- оказание бытовых услуг, в том числе: ремонт обуви и изделий их меха, ремонт одежды, ремонт часов и ювелирных изделий, ремонт и обслуживание бытовой техники, компьютеров и оргтехники, услуг прачечных, химчисток и фотоателье, услуг по чистке обуви, оказание парикмахерских услуг, другие виды бытовых услуг;

- оказание ветеринарных услуг;

- оказание услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств;

- розничная торговля, осуществляемая через магазины с площадью торгового зала не более 70 кв.м., палатки, лотки и другие объекты организации торговли, в том числе не имеющие стационарной торговой площади;

- оказание услуг общественного питания, осуществляемых при использовании зала площадью не более 70 кв.м.;

- оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов, осуществляемых организациями и индивидуальными предпринимателями, использующими не более 20 автомобилей.

Одновременно плательщиками земельного налога являются организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на уплату единого сельскохозяйственного налога.

Правда, арбитражная практика иногда складывается иным образом. Как следует из постановления Президента N 7486/01 переход права пользования земельным участком возможен по основаниям, предусмотренным ГК РФ (при продаже здания или сооружения). В подобных случаях у лица, приобретающего право собственности на недвижимость, возникает не только право пользования земельным участком, но и обязанность по уплате налога за пользование землей. Отсутствие документа на право пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения от уплаты налога на землю.

Иное толкование ст. 15 Закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользованием

С точки зрения суда, неуплата земельного налога землепользователем по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, находящийся под зданием (сооружением), приобретенным собственность, является необоснованной.

Распространяется земельный налог на все земли Российской Федерации, но ставки применяются разный для каждого субъекта РФ.

Земельный налог относится к местным налогам и сборам, взимается на конкретной территории (город, село и т.д.). При установлении местного налога, представительным органом местного самоуправления, нормативно-правовым актом определяется элементы налогообложения:

- ставка налога

- порядок и сроки уплаты

- отчетность.

В зависимости от целевого назначения земельного участка определяется порядок расчета земельного налога (особенно на земли сельхоз назначения).

На установление земельного налога влияет:

- природно-климатические условия по каждому объекту

- качество земли

- местоположение земельного участка

Законом "О плате за землю" устанавливаются средние ставки налога по землям поселений, размеры которых зависят от: экономической зоны; социально-культурного статуса поселения, численности населения. И предусмотрены повышающие коэффициенты по курортным зонам. Размеры налога с учетом местоположения могут быть увеличены, но не более чем в два раза, органом местного самоуправления.

Согласно закону РФ "О плате за землю", размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете за год. В таблице N 1 приложение N 2 к Закону установлены средние ставки земельного налога. На их основе органы местного самоуправления устанавливают те ставки, по которым налогоплательщики должны исчислять земельный налог. Кроме того, поскольку эти ставки установлены в рублях за единицу площади, они должны индексироваться с учетом инфляции. Для этого каждый год устанавливается специальный коэффициенты.

В течение 1990-х годов такие коэффициенты устанавливались сначала постановлениями Правительства РФ. Потом - федеральными законами о федеральном бюджете или отдельными законами и ставках земельного налога.

Уплата земельного налога юридическими лицами производится ежегодно не позднее 1 июля. Они представляют в налоговые органы по месту нахождения облагаемых объектов расчета причитающихся с них платежей налога в текущем году.

По новым земельным участкам расчеты налога представляются юридическими лицами в течение месяца с момента отведения. Платежи исчисляются отдельно по каждому участку, принадлежащему юридическому лицу, а за земли, занятые их жилищным фондом, - по каждому домовладению.

Для физических лиц исчисление земельного налога проводится налоговыми органами. Они ежегодно до 1 августа вручают физическим лицам платежные извещения об уплате налога, который те обязаны уплатить равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования. За время действия закона ставки земельного налога периодически индексировались.

Статьей 53 НК РФ установлено, что налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. По земельному налогу налогообложение производится по ставкам, установленным статьями 5-11 Закона о плате за землю.

В 2000 году ставки индексировались по всем категориям земель в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ", которой предусмотрено, что действующие в 2000 году ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8 ставки земельного налога, индексируются и в 2004 году, но не по всем категориям земель. Статья 7 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившим силу некоторых законодательных актов РФ" установлено, что действующие в 2000 г. размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на сельскохозяйственные угодья, применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1.

Затруднение в определении ставок земельного налога связаны с тем, что в Законе о плате за землю средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам российской Федерации приведены для расчета налога в 1994 г. кроме того, каждая категория земель имеет свои установленные законодательством ставки земельного налога. Средние ставки земельного налога с одного гектара пашни по субъектам РФ применяются согласно приложению N 1 к Закону. При исчислении суммы земельного налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.

Исходя из коэффициентов индексации, установленных по соответствующим годам, ставки земельного налога за земли сельскохозяйственных угодий в 2004 году определяются следующим образом:

ставка 2004 = (Ставка 1994 г. х 1,59 (1995 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.)).

С учетом указанных выше законодательных и нормативных правовых актов средние размеры земельного налога с 1 га пашни, указанные в приложении N 1 к Закону о плате за землю, должны применяться в 2004 г. по субъектам РФ.

За городские (поселковые) земли налог устанавливается на основе средних ставок согласно приложения N 2 к закону о плате за землю, за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых личным подсобным хозяйством и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, для которых установлен иной порядок исчисления налога).

При этом в сноске к приложению N 2 к Закону о плате за землю указано, что средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах, приведенные в таблице 1, в 1994 г. применяются с коэффициентом 50. Налог за земли городов и поселков взимается со всех организаций и граждан, имеющих в собственности, владении или использовании земельные участки по ставкам, установленным для городских земель.

Средняя ставка по конкретному городу, поселку соответствующего экономического района устанавливается в определенном размере с учетом коэффициента индексации, установленного на соответствующий год для ставок земельного налога. При этом средняя ставка определяется в зависимости от численности населения конкретного города и нахождения этого города в соответствующем экономическом районе.

Соответствующими постановлениями Правительства РФ, федеральными законами о ставках земельного налога и федеральными законами о бюджете к ставкам налога за земли городов и поселков применяются следующие коэффициенты индексации:

- 50 - в 1994 г.

- 2 - в 1995 г.

- 1,5 - в 1996 г.

- 2 - в 1997 г.

- 2 - в 1999 г.

- 1,2 - в 2000 г.

- 2 - в 2002 г.

- 1,8 - в 2003 г.

- 1,1 - в 2004 г.

В 2004 г. с учетом коэффициентов, установленных по соответствующим городам для ставок земельного налога по землям городов и поселков, средняя ставка налога будет рассчитываться следующим образом

ставка 2004 = (ставка 1994 х 50 (1994 г.) х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).

Ставки земельного налога также применяются для определения стоимости земельных участков при их продаже. При продаже находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется исходя из выкупной цены, установленной субъектами РФ в зависимости от величины населенных пунктов и вида использования, расположенных на выкупаемом земельном участке зданий, строений, сооружений, а также ставок земельного налога.

В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ", субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

- свыше 3000000 человек - в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500000 до 3000000 человек - в размере от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500000 человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего года).

В Законе "О плате за землю" содержится норма, устанавливающая размер налога за земельные участки, предоставляемые гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктах для иных целей. Это все земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктов, за исключением тех, которые используются гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокоса и выпаса скота. За такие земельные участки налог взимается в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона о плате за землю.

На землях городов и поселков большая часть земель занята жилищным фондом. Согласно ст. 8 Закона "О плате за землю", налог взимается со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее минимального размера земельного налога, установленного данным законом. В 1994 году минимальный размер земельного налога составляет 10 руб./кв.м. С учетом коэффициентов индексации, минимальный земельный налог за земельные участки, занятые жилищным фондом, а также дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, расположенными в границах городской (поселковой) черты, составляет в 2004 году:

(10 руб./кв.м. х (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).

Земли, занятые личным подсобным хозяйством в границах городской (поселковой) черты, входят в перечень земель, на которых распространяется действие части 1 статьи 8 Закона о плате за землю, и облагается налогом в том же порядке, что и жилищный фонд. Однако, исходя из того, что в 1999 году на эту категорию земель не распространялось действие коэффициента - 2, то налог будет взимается в 2004 году со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, т.е.:

(10 руб./кв.м. х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).

При расчете налога за 2004 год за земли, предоставленные (приобретенные) для садоводства, огородничества и животноводства, необходимо иметь в виду следующее. Земельные участки для садоводства и огородничества подразделяют на две части: земли общего пользования садоводческих и огороднических товариществ и земли, переданные в частную собственность либо в пожизненное наследуемое владение членов указанных товариществ. К первым относятся земельные участки, предоставляемые под охранные зоны, дороги, проезды, сооружения и объекты, находящиеся в собственности товарищества либо на ином вещном праве. Общее собрание членов товарищества вправе принять решение о закреплении за таким товариществом как за юридическим лицом всех предоставляемых ему земельных участков. До введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки членам товарищества передавались в частную собственность, на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. В настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются.

Начисление земельного налога садоводческим и огородническим товариществам производится со всей площади земельного участка товарищества, в том числе и с площади земель общего пользования, за исключением площадей, закрепленных за физическими лицами, которым предоставлены льготы.

Уплачивается налог в следующем порядке. До выдачи свидетельства на право собственности, пользования земельными участками членам садоводческих, огороднических товариществ плательщиками земельного налога являются данные товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных товариществ. Когда члены садоводческих, огороднических товариществ получат свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками, исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами.

Если члены указанных товариществ уже имеют документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, земельный налог исчисляется каждому из них налоговыми органами, и в таком случае каждый член данного товарищества уплачивает земельный налог самостоятельно.

Садоводческое, огородническое товарищество как юридическое лицо не освобождается от уплаты земельного налога в соответствии с Законом "О плате за землю", а отдельные граждане - члены этого товарищества могут иметь льготу по налогу.

Если льготы по земельному налогу органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органами местного самоуправления предоставлены членам садоводческих, огороднических товариществ. То их следует учитывать при исчислении земельного налога.

Садоводческое, огородническое товарищество уплачивает земельный налог, если земельные участки находятся в черте города или поселка по ставкам, определенным статьей 8 Закона о плате за землю, в соответствии с которой налог в 1994 году был установлен в размере 10 руб./кв.м., а с учетом индексации и деноминации рубля в 1998 году размер земельного налога за земли, предоставленные (приобретенные) для садоводства, огородничества, животноводства, а пределах городской, поселковой черты в 2004 г. составляет:

(10 руб./кв.м. х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).

Особое внимание следует обратить на ставки земельного налога, применяемые в 2004 году к землям промышленности, телевидения и информатики, которые находятся вне черты поселений. Определяя состав указанных земель, для которых Законом о плате за землю установлены конкретные ставки земельного налога, следует исходить из положений статьи 88 Земельного кодекса РФ, в котором указано, что такими землями являются земли, расположенные за чертой поселений и используемые для обеспечении деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечении космической деятельности, осуществления иных специальных задач, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. В состав земель промышленности и иного специального назначения для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Налог за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливаются в размере 20% от средних ставок земельного налога, установленных в соответствии с Приложением 2 (таблица 1) к Закону о плате за землю для поселений численностью до 20000 человек.

В соответствии со статьей 3 Закона о плате за землю, за земельные участки, неиспользованные или использованные не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере. Основанием для взимания повышенной платы за неиспользование или использование по не целевому назначению земельных участков является решение органов исполнительной власти местного самоуправления соответствующих территорий, вносимые по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству района, города.

Основными признаками отнесения участков к неиспользуемым или используемым не по целевому назначению могут быть:

- осуществление хозяйственной или иной деятельности, связанной с использованием участка в целях, не предусмотренных правоустанавливающими документами на землю, или в целях наряду с основной, не предусмотренной законодательством и иными нормативными актами РФ и субъектов РФ;

- неиспользование сельскохозяйственных угодий в течении трех лет, характеризующееся отсутствием признаков осуществления хозяйственной деятельности, связанной с сельскохозяйственным использованием;

- неиспользование участка, предназначенного для производства, жилищного и иного строительства, в течение трех лет, если иной срок не предусмотрен договором на создание объекта или законодательством.

В период неиспользования участка не включается срок, необходимый для его освоения, мелиоративного строительства, а также время, в течение которого участок не мог быть использован.

При установлении фактов нецелевого использования земельных участков налоговыми органами направляется письмо в комитет по земельным ресурсам и землеустройству о факте нарушения земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании или использовании не по целевому назначению налогоплательщиком земельного участка.

Взимание повышенной платы земельного налога начинается с даты, указанной в решении органов местного самоуправления о неиспользовании или использовании не по целевому назначению земли. Если в решении не указана дата, начиная с которой взимается повышенная плата земельного налога, то за нее принимается дата принятия самого решения. Применение повышенной ставки земельного налога продолжается в течение всего срока действия решения органов местного самоуправления до его отмены.

При принятии решения по данному факту налоговые органы начисляют земельный налог, применяя ставку в двукратном размере.

Земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на семь категорий. Отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую устанавливается статьей 84 Земельного кодекса РФ, утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляется органами государственной власти субъектов РФ. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев.

Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Черта сельских поселений утверждается органами государственной власти субъектов РФ. В соответствии с Градостроительным кодексом, проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования утверждается органами государственной власти субъекта РФ по согласованию с органами местного самоуправления определьных территорий. Включение земельных участков в черту поселений не прекращает прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Проекты черты городских и сельских поселений, других муниципальных образований должны утверждаться с учетом мнения граждан, интересы которых этим затрагиваются.

В случаях, если населенные пункты в течение года относятся к другой категории поселений либо передаются в административном отношении в подчинение другого органа местного самоуправления или если их территории включаются в состав территории другого населенного пункта, вопрос о применении ставок земельного налога решается в порядке, установленном пунктом 18 Инструкции МНС России N 56.

При этом под земельным участком понимается часть городской территории, имеющая площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре.

Государственный земельный кадастр представляет собой единую систему, включающую Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы), а также составленные на их основе реестры и базы земельно-кадастровых данных. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной, планирования и регулирования использования земельных ресурсов, оценки земель и установления обоснованной платы за землю, обеспечения защиты прав на землю организаций и физических лиц, информационного обеспечения гражданского оборота земли.

Учитывая, что государственная кадастровая оценка земель проводится преимущественно для целей налогообложения, для реализации положений глав НК РФ, предусматривающих исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка, разрабатываются методические материалы по оценке кадастровой стоимости земель.

Размер регулярных земельных платежей для владельца, пользователя, земельного участка определяется как произведение площади земельного участка, соответствующей ставки регулярных земельных платежей и поправочных коэффициентов с учетом установленных законодательством льгот.

При предоставлении льгот по земельному налогу следует исходить из нормы, определенной статьей 56 НК РФ, которой установлено, что льготами по налогам и сборам признаются предоставленные отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог, либо уплачивать в меньшем размере.

Органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ согласно ст. 13 Закона о плате за землю имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу категориям налогоплательщиков в пределах сумм земельного налога, находящегося в распоряжении соответствующего субъекта РФ. Одновременно органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу согласно статье 14 Закона о плате за землю категориям налогоплательщиков в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.

Это означает, что и органы законодательной (представительной) власти субъекта РФ, и органы местного самоуправления не могут предоставлять льготы по земельному налогу отдельным налогоплательщикам, а могут освобождать от уплаты земельного налога только категории налогоплательщиков. Исходя из экономически, социальных, экологических и иных соображений законодатель устанавливает ряд льгот по плате за землю.

Виды льгот:

- федеральные;

- субъектов федерации РФ,

- органов местного самоуправления.

Льготы могут быть выражены:

- в полном освобождении отплаты земельного налога, арендной платы;

- в отсрочке платежа на определенное количество времени;

- в рассрочке;

- в процентном соотношении от ставки земельного налога (25 процентов от ставки земельного налога устанавливаются платежи за полосы земельного отвода вдоль железных дорог).

На федеральном уровне установлены льготы, которые выражены в полном освобождении от уплаты земельного налога для:

- определенных территорий (заповедники, заказники и т.д.);

- определенных организаций (научные, образование, здравоохранения и т.д.)

- граждан (участники ВОВ, инвалиды 1-2 группы, военнослужащие и т.д.)

- земель (министерство обороны, общего пользования населенных пунктов, вдоль государственной границы).

Имеют право на отсрочку платежа, т.е. частично освобождаются на определенное время:

- граждане и юридические лица, получившие земельные участки для сельхоз нужд, нарушенные (требующие рекультивации) - на 10 лет;

- граждане, которые впервые организовали крестьянско-фермерское хозяйство на 5 лет с момента предоставления им земельного участка.

Все перечисленные граждане и юридические лица, которые пользуются льготами при сдаче земельного участка в аренду, лишается предоставленных льгот.

На уровне субъектов помимо перечисленных могут быть введены дополнительные льготы (полные или частичные), и касаются категории граждан, которые установляются органами власти субъектов, и пределах тех средств полученных в результате сбора земельного налога.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, снижения ставки земельного налога, в пределах средств образующихся в результате сбора земельного налога. Органы местного самоуправления не могут предусматривать налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщика.

Согласно пункту 8 Инструкции МНС России N 56, в случае возникновения у налогоплательщика права на льготы по земельному налогу в течение года они освобождаются от уплаты этого налога с того месяца, в котором возникло право на льготу, хотя бы это право возникло и по истечении последнего срока уплаты налога. При утрате в течение года права на льготу обложение земельным налогом производиться, начиная с месяца, следующего за утратой этого права.

При исчислении размера земельного налога, по мнению налоговых органов, умножать коэффициент 1,1 надо на те ставки, которые действуют в 2003 году, они приведены в инструкции МНС России от 21.02.2000 г. N 56 "По применению Закона РФ "О плате за землю"". В том числе в п. 15 этой инструкции приведены средние ставки налога на земли городов (поселков). Они получены путем перемножения всех ежегодных коэффициентов, установленных с 1995 по 2003 год.

Однако суды не всегда соглашаются с таким размером ставок. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа полагает, что ставку надо рассчитывать иначе, причем при этом расчете налогоплательщику придется платить меньше, чем при подсчетах МНС. Дело в том, что коэффициенты на определенные годы были установлены федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год. По мнению суда, нормы закона о бюджете являются срочными и прекращают свое действие в последний день календарного года. Следовательно, для определения ставки на следующий год не требуется учитывать коэффициенты, которые были установлены на предыдущий год.

А вот федеральный арбитражный суд Уральского округа считает, что местные органы вообще не имеют право устанавливать ставки земельного налога до тех пор, пока федеральным законодательством не будет определен механизм дифференциации средних ставок.

Это мнение основано на позиции Конституционного суда РФ, выраженного в постановлении от 08.12.1997 г. N 13-П. Конституционный суд указал, что недостаточно установить на федеральном уровне средние ставки, надо еще определить единый порядок расчета на их основе дифференцированных ставок. Иначе налоговые органы могут устанавливать налоговые ставки произвольно, что нарушает право налогоплательщиков.

Есть еще одна позиция, которой придерживаются суды в других округах. Дело в том, что закон, устанавливающий коэффициент на 1999 год, был опубликован уже в 1999 году. Между тем с 1 января 1999 г. начала действовать статья 5 НК РФ, которая предусматривает особый порядок вступления в силу налоговых законов. Закон, увеличивающий ставку земельного налога, мог вступить в силу не ранее чем по истечению одного месяца со дня опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода. Получается, что закон, устанавливающий коэффициент на 1999 год, должен был вступить в силу с 1 января 2000 г., когда этот коэффициент уже перестал действовать. Точно такая же история произошла и с коэффициентом на 2000 год. А закон, устанавливающий коэффициент на 2002 год, был опубликован 20 декабря 2001 г., то есть правило ст. 5 НК РФ о вступлении в силу не ранее чем через месяц после опубликования опять нарушалось.

Таким образом, используя эти аргументы, налогоплательщик может доказать, что при определении ставки на 2004 год не надо учитывать коэффициенты на 1999, 2000 и 2002 годы.

В законе введено четкое деление видов земель и земельных участков, подлежащих обложению земельным налогом. Это деление следующее:

- земельные участки сельскохозяйственных коммерческих организаций;

- крестьянские и фермерские хозяйства;

- подсобные хозяйства государственных учреждений и предприятий;

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики;

- земли лесного фонда, в которых производится заготовка древесины, а также сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда;

- земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;

- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства и огородничества;

- земельные участки, предоставленные кооперативам и товариществам граждан для садоводства, огородничества, жилищного, дачного и гаражного строительства;

- земельные участки и наделы, предоставляемые отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного, водного, рыбного, охотничьего хозяйств.

Земельный налог устанавливается с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка.

Его величина не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельца земельного участка. Для определения земельного налога проводятся периодические оценки земельных участков. Порядок, периодичность и сроки их проведения определяются законами субъектов Российской Федерации.

Что касается налогообложения земель сельскохозяйственного назначения, то оно производится с учетом требований, установленных статьей 65 Земельного кодекса РФ о платном использовании земли в Российской Федерации. Налог на земли сельскохозяйственных угодий устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Сельскохозяйственные угодья включают: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Законом о плате за землю установлены средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам РФ. Минимальные ставки налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъекта РФ. При исчислении сумм налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков. Органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ, исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий, утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ.

Средний размер налога для орошаемой, осушенной пашни, участков закрытого грунта, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ определяется в зависимости от зонального характера использования этих угодий по их сравнительной продуктивности относительно немелиорированной пашни. Дифференциация средних размеров земельного налога по сельскохозяйственным угодьям и группам почв осуществляется на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам РФ или непосредственно по материалам оценки земель.

Расчет ставок по группам почв, выделенным при оценке сельскохозяйственных угодий, производится исходя из средних для административно-территориальных образований размеров налога по угодьям и баллов бонитета групп почв по продуктивности. Ставки налога по группам почв рассчитываются умножением соответствующих им баллов бонитета на цену одного балла. При этом цены баллов и подвидов едины для республики в составе РФ, края области, автономного округу и определяются исходя из средних размеров налога и баллом бонитета.

При отсутствии данных оценки орошаемой и осушенной пашни, участков закрытого грунта и многолетних насаждений ставки налога по ним определяются исходя из ставок по аналогичным группам почв немелиорированной пашни и коэффициента соотношений доходности видов угодий с доходностью немелиорированной пашни. При этом для налогообложения некоторых категорий земель определяются и средние ставки сельскохозяйственных угодий административного района. Ставки земельного налога за земли сельскохозяйственных угодий применяются с учетом их индексации по соответствующим годам.

Для городских и поселковых земель налог устанавливается на основе средних ставок согласно приложения 2 (таблица 1, 2, 3) к Закону о плате за землю. При этом средняя ставка устанавливается в зависимости от численности населения конкретного города и нахождения этого города в соответствующем экономическом районе. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические зоны и другие зоны, если оно не предоставлены в пользование другим организациям и гражданам.

Для городов и поселков, расположенных в курортных районах, зонах отдыха городов Москвы и Санкт-Петербурга, в пригородных зонах городов с численностью населения свыше 500000 человек, а также для городов являющихся столицами республик в составе РФ, краевым, областным центрам, и городов с развитым социально-культурным потенциалов соответствующий городу и поселку норматив из таблицы 1 приложения N 2 к Закону о плате за землю увеличивается кратно коэффициентам из таблиц 2 и 3 этого Приложения. При этом уровень коэффициента увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах определяется в зависимости от установленной рекреационной ценности зоны.

Органами местного самоуправления городов средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. В городах и поселках, по которым выполнена комплексная экономическая оценка территории, материалы этой оценки принимаются за основы для определения показателей градостроительной ценности территории и дифференциации средней ставки земельного налога в городе, поселке по зонам различной градостроительной ценности территории, на основе утвержденной проектно-планировочной документации.

В городах и поселках, где отсутствуют материалы комплексной экономической оценки территории, допускается дифференциация средних ставок земельного налога путем экспертной оценки специалистов с учетом проектно-планировочной, землеустроительной документации. Зонирование территории по градостроительной ценности производится с учетом местоположения земельных участков, доступности к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения, уровня развития инженерной инфраструктуры и другие.

В состав земель городов и поселков могут входить и земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне сельскохозяйственного использования. При этом зоны сельскохозяйственного использования включают земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, и использования в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Эта норма позволяет применять двукратный размер ставок земельного налога за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты, закрепленные, например, за сельскохозяйственной организацией, и используемые ею по целевому назначению. Эта норма определена частью восьмой статьи 8 Закона о плате за землю, где установлен налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты в виде определенных в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.

При налогообложении земельных участков учитывается кроме категорий земель определенные законодательством нормы предоставления земельных участков. За субъектами РФ остается право установления предельных размеров земельных участков на те земли, которые предоставлены гражданам в собственность, из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Право на установление максимальных и минимальных размеров земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства закрепляется за органами местного самоуправления, которые определяют это право своим нормативным актом.

Право установления максимального и минимального размера земельного участка для предоставления гражданам в собственность из земель, находящихся в федеральной собственности, предоставляется федеральному законодателю.

Из земель, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований, максимальные размеры земельных участков устанавливаются соответственно законами субъектов РФ и нормативно правовыми актами органов местного самоуправления. Для остальных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Превышение установленной нормы отвода земельных участков увеличивает сумму земельного налога.

Действующим законодательством предусмотрен прогрессивный земельный налог. Это значит, что граждане, имеющие в собственности (пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании) земельные участки, суммарная площадь которых превышает определенные законом минимальные размеры, платят за это превышение земельный налог по другой, более высокой шкале. Ставка прогрессивного земельного налога устанавливается законами субъектов РФ путем введения повышенных по отношению к утвержденным ставкам земельного налога для земель данного целевого использования коэффициентов в зависимости от кратности: завышения норм предоставления земельных участков. Земельным налогом облагаются собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи. Он взимается из расчета на год с облагаемой налогом земельной площади, включая площадь, занятую строениями и сооружениями.

За земельные участки, на которых находятся строения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется по каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения, если иное не предусмотрено в документах, удостоверяющих право собственности, владения и пользования этими земельными участками, или соглашением сторон.

Земельный налог юридическим лицам и гражданам исчисляется исходя из площади земельного участка, облагаемого налогом, и утвержденных ставок земельного налога.

Земельный налог - целевой, средства от его поступления используются исключительно для финансирования работ по землеустройству, охране земель, повышению их плодородия, освоению новых земель, инженерному и социальному обустройству территории.

Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

- финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются по соответствующим нормативам;

- инженерное и социальное обустройство территории.

Средства, поступающие от взимания налога и арендной платы за сельскохозяйственные угодья, расходуются на указанные цели только для нужд собственников, владельцев и пользователей сельскохозяйственных земель.

Основная доля поступлений земельного налога приходится на земли городов и поселков и другие земли несельскохозяйственного назначения, остальная часть - на прочие земли. Рост поступлений сумм земельного налога связана с ежегодной индексацией ставок, проводимой в соответствии с постановлениями Правительства РФ, федеральными законами о ставках земельного налога и о бюджете на соответствующий финансовый год. Основными землепользователями, от которых поступают земельные платежи являются организации, крестьянские фермерские хозяйства и личные хозяйства граждан.

Не использованные в течение года остатки средств не изымаются и направляются по целевому назначению в следующем году.

В целях экономической оценки земли и учета ее стоимости в составе природных ресурсов установления обоснованной платы за землю, создается и ведется государственный земельный кадастр. В связи с этим была введена кадастровая оценка земли, которая проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земли. Финансирование работ по установлению государственной кадастровой оценки осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы (бюджет федеральный и субъектов). Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. "О правилах проведения государственной кадастровой оценки земель" утверждены правила ее проведения. Во внимание принимаются сервитуты и иные ограничения и обременение прав. Кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию. В городах и сельских поселениях кадастровая оценка осуществляется на основании статистического анализа, рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В процессе кадастровой оценки проводится, оценочное зонирование территорий.

Оценочная зона - часть земли, однородной по целевому назначению, использованию, кадастровой стоимости. В зависимости от территории границ оценочной зоны совпадают с границами земельных участков, кадастровых районных, кварталах.

Когда установлена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в процентном соотношении от рыночной.

В целях оценки земли проводится установление рыночной стоимости земельного участка. Основные источники получения информации о рыночных ценах на землю:

- договоры купли-продажи, заключенные по результатам конкурсов, аукционов.

- договорные цены на земельный участок, выкупаемые гражданами в собственность.

- данные о предложения по продаже земельных участков по информации риелторов и других источниках, в которых содержится сообщения о намерении продать земельный участок.

При использовании этих данных следует учитывать, что результаты указанных сделок ниже цены предложения на 20-50 процентов по данным государственной статистике. В рыночную стоимость не входит цена расположенных на земельных участках объектах недвижимости. Согласно статье 3 Закона "Об осуществлении оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией и на величину цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земельных участков в собственности, по наследству, дарению и получению банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается правительством. Она применяется в случаях, предусмотренных законодательством и ежегодно определяется органами государственной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Органами местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и границы и повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Конституция - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.111994 N 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ; часть третья от 26.11.201 N 146-ФЗ

ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 N 117-ФЗ

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ

МРОТ - минимальный размер оплаты труда

абз. - абзац(-ы)

г. р. - год рождения

гл. - глава(-ы)

л. д. - лист дела

п. - пункт(-ы)

подп. - подпункт(-ы)

р. п. - рабочий поселок

с. - село

ст. - статья(-и)

ч. - часть(-и)