Проблемы судебной практики в сфере оборота земли

(Источник: Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. - Волтерс Клувер, 2005 г.)

Предисловие

В последние годы земля в России стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи с чем регулирование земельных отношений с участием граждан, юридических и иных лиц начинает приобретать для них особую значимость, особенно в свете принятия нового Земельного кодекса. Именно поэтому представляет интерес судебно-арбитражная практика, складывающаяся в области правоприменения земельного законодательства.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства. Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

К сожалению, действующее законодательство и методы правового регулирования в этой сфере меняются не столь быстро и качественно, как того требуют существующие отношения на рынке недвижимости, и в настоящий момент остается много нерешенных вопросов. Принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации*(1) (далее - ЗК РФ) не устранило противоречий действующего законодательства и не привело к упорядочению существующей системы правового регулирования в данной области.

В связи с этим представляется актуальным рассмотреть наметившиеся тенденции судебно-арбитражной практики по данной категории дел, выявить недостатки в правовом регулировании в этой сфере, возможные способы их устранения.

Данная работа является обобщением проведенных автором исследований актуальных вопросов судебно-арбитражной практики, связанных со становлением рыночных отношений в земельной сфере.

В предлагаемой читателям работе автор попытался на основе анализа нормативно-правовой базы и судебно-арбитражной практики, прежде всего с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотреть эффективность правового регулирования в области земельных отношений.

Автор настоящей работы попытался разобраться, в чем причина такого разнобоя в судебной практике различных округов. Так, только недавно сложилось единообразие в судебной практике арбитражных судов, наконец-то установившей, кто - собственник земли или собственник недвижимого имущества - имеет приоритет в определении вида режима землепользования: собственности или аренды.

До настоящего времени окружные суды по-разному толковали законодательство, поэтому по-разному отвечали на вопрос: необходимо ли рассчитывать выкупную стоимость земли, производную от ставки земельного налога с учетом коэффициентов индексации ставок земельного налога, нарастающим итогом. В противном случае цена земли уменьшалась в несколько раз. Не было ясности также в судебной практике по вопросу о необходимости включения НДС в цену выкупа земли.

С 1999 по 2003 г. арендная плата за землю согласно федеральным законам о бюджете возросла в 4,32 раза. В то же время и субъекты РФ, и органы местного самоуправления также повышали размеры арендной платы, причем некоторые - в десятки раз. Автор попытался рассмотреть вопрос о том, как соотносится данное повышение с институтом договора аренды земельного участка.

В данной работе автор хотел показать специфику возмещения убытков в сфере земельных отношений, требующей специального рассмотрения в силу своей значимости и особого объекта правового регулирования. Эти особенности вызваны применением к данным отношениям как специальных норм земельного законодательства, так и общих норм гражданского законодательства, посвященных возмещению убытков. Особое внимание было уделено вопросам возмещения упущенной выгоды, которая все чаще и чаще взыскивается судами округов.

Безусловно, интерес представляет и проблема оборота недвижимого имущества на чужом земельном участке, если учитывать, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

При этом автор надеется, что рассмотренная ниже судебно-арбитражная практика по делам, связанным с оборотом земельных участков, даст читателям определенную информацию о том, как восстановить свое имущественное положение, эффективно защитить в случае нарушения свои права и охраняемые законом интересы.

Глава I. Договор аренды земельного участка и проблемы его правоприменения

Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.

В российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование, однако между ними имеются и определенные различия.

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.

В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в ЗК РФ.

В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV, посвященной различным видам пользования землей. В соответствии со ст. 20 этого кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ).

Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Новый ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. ЗК РФ пошел в прямо противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению*(2).

Е.А. Суханов указывает, что, более того, в противоречие современным тенденциям развития правового регулирования отношений землепользования, связанным с закреплением многообразных вещных прав на земельные участки, ЗК РФ, подобно кодификации советского права 60-х гг. XX в., стремится уничтожить основные ограниченные вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду (ср. п. 1 ст. 28 ЗК РФ). Это прямо вытекает из запрета дальнейшего предоставления земельных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1-3 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК РФ). При этом из содержания данных прав изъято ограниченное правомочие распоряжения (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), что противоречит аналогичным правилам ГК РФ (п. 1 ст. 267, ст. 270) и исключает возможность передачи соответствующих земельных участков в аренду и безвозмездное срочное пользование. При всей сомнительной практической целесообразности последнего решения его, как и общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования, можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли*(3).

Рассмотрим подробнее законодательное регулирование договора аренды земельного участка.

В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности, при определении существенных условий договора аренды. Требования ГК РФ сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков ЗК РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным, - размер арендной платы.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Отсюда следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду. Могут ли, например, в настоящее время, лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду. В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.

Пленум ВАС РФ разрешил данную коллизию следующим образом.

В п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(4) (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) указывается, что в силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.

Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Огромный удельный вес земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, начальный этап процесса разграничения государственной собственности на землю, приватизации этих земельных участков обуславливают значительную роль публичного элемента в регулировании данного вида правоотношений.

Указанная специфика, связанная с предметом договора аренды земельных участков, оказывает влияние в целом и на применение договора аренды земельных участков в практической деятельности.

В п. 19 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указывается, что в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды имеют долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Следует отметить, что до принятия нового ЗК РФ ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.

В п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее. Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.

В п. 15-18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при применении п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ).

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона "О плате за землю" (далее - Закон РФ о плате за землю; в ред. Федерального закона от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Статьей 2 Закона РФ о плате за землю (в ред. Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим законом ставки земельного налога.

В дальнейшем соответствующие нормы в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г. включались практически ежегодно в федеральные законы о федеральном бюджете, нормативные акты субъектов РФ, органов местного самоуправления.

Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления.

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66*(5), при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что оспариваемым условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка по истечении срока договора аренды. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы, и т.д.

В случае нарушения арендатором права арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

"Необходимость в иске о присуждении наступает в момент нарушения того права, о подтверждении существования которого идет речь", - указывает В.М. Гордон. Нарушение права служит "признаком, свидетельствующим о необходимости в судебной защите того, чье право нарушено" и тем самым показателем наличия юридического интереса к иску. Вместе с тем, признает В.М. Гордон, "законодательная техника и повседневная терминология ограничиваются указанием лишь на признак нарушения, не отмечая того результата, который должен иметь место, для того чтобы нарушение права могло вести к возникновению права на иск. Такой результат само собой предполагается существующим, коль скоро есть нарушение"*(6).

М.А. Гурвич отмечает, что, по Гордону, нарушение права рассматривается в исках о присуждении как факт, служащий в качестве показателя юридического интереса основанием права на иск (в процессуальном смысле)*(7).

Таким образом, факт нарушения права арендодателя на получение арендной платы является основанием для подачи иска о присуждении в суд.

Но, как справедливо отмечает М.А. Гурвич, в иске о присуждении (к действию) нарушение права доказывается при доказанности самого права*(8).

Особенно остро в судах до настоящего времени стояла проблема доказанности права арендодателя на получение арендной платы, когда размер арендной платы установлен не в твердой сумме, а является определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Сложность этой проблемы обусловлена необходимостью ответить на ряд обозначенных практикой вопросов. Должны ли быть последовательно применены все коэффициенты индексации ставок арендной платы (2 - 1999 г., 1,2 - 2000 и 2001 гг., 2 - 2002 г., 1,8 - 2003 г.) либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный законом о федеральным бюджете на текущий год коэффициент индексации ставок арендной платы? Необходимо ли вносить соответствующие изменения в договор и проводить их регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)?

Рассмотрим нормативную базу по данному вопросу и судебную практику с целью ответить на эти вопросы.

Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ "О плате за землю" от 21 февраля 2000 г. N 56 ориентирует правоприменителей на последовательное применение всех установленных федеральным законодательством коэффициентов.

Решением Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) от 20 января 2004 г. N ГКПИ03-1422*(9) в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению абз. 2-4, 6-9, 12-13 п. 16 названной инструкции МНС России (с изменениями от 15 октября 2001 г., от 12 апреля 2002 г. и от 21 апреля 2003 г.) отказано, поскольку оспариваемые положения в части установления минимальных размеров ставок земельного налога соответствуют федеральному законодательству, а приведенные в заявлении доводы и расчеты основаны на неверном толковании законодательства.

Определением Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 6 февраля 2004 г. N 48-О*(10) в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "Уралцемент" на нарушение конституционных прав и свобод положениями ст. 17 Закона РФ о плате за землю, ст. 15 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год", ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ст. 14 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2002 год" и Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" отказано, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой, и поскольку разрешение поставленного заявителем вопроса КС РФ неподведомственно.

Обратимся к воле законодателя: что он конкретно имел в виду, практически ежегодно устанавливая новые коэффициенты индексации ставок арендной платы и земельного налога?

Как видно из пояснительной записки к проекту федерального закона "Об индексации ставок земельного налога"*(11), в 2001 г. в консолидированный бюджет должно было поступить примерно 34,1 млрд. руб. средств от указанного налога. В то же время, говорилось в пояснительной записке, ставки земельного налога длительный период не меняются. На 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000 г., которые также индексированы в размерах значительно ниже уровня инфляции. Предлагаемая индексация ставок налога на землю в размере 2,0 раза позволяет дополнительно получить не менее 54,6 млрд. руб. в консолидированный бюджет.

В заключении Комитета Государственной Думы по экономической политике и предпринимательству от 24 сентября 2002 г. N 3.8-14/6431 отмечается, что доходная база федерального бюджета на 2003 г. определена с учетом изменений налогового законодательства, включающих увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.

В пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2003 год указывается, что основные изменения налогового законодательства, предусмотренные главами Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), вводимыми с 1 января 2003 г., учтенные в расчетах доходов бюджетной системы на 2003 год, заключаются в том числе и в увеличении действующих в 2002 году размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 1,8 раза.

Таким образом, законодатель имел в виду одновременное увеличение действующих в 2002 г. ставок налога на землю в 1,8 раза и применение коэффициента 2. В противном случае, ни на какое увеличение доходов бюджета нельзя будет рассчитывать.

Между тем в арбитражной практике до настоящего времени отсутствовало единство мнений по вопросу о том, подлежат ли последовательному применению все коэффициенты индексации ставок арендной платы, установленные за предыдущие годы, либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный в текущем году законом о федеральном бюджете коэффициент индексации ставок арендной платы.

Так, Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Центрального округа в постановлении от 22 апреля 2003 г. по делу N А35-4200/02-С13 указал, что кассационная инстанция не может согласиться с решением суда первой инстанции в части размера арендной платы на 2002 г. Суд первой инстанции при исчислении размера арендной платы на 2002 г. взял за основу ставку арендной платы, действовавшую на момент заключения договора (31 января 2000 г.), полагая, что она равняется 2,62 руб. за квадратный метр. Согласно ст. 1 Федерального закона от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Следовательно, так как в 2001 г., как и в 2000 г., ставка арендной платы составляла 3,14 руб. за кв. м, то в 2002 г. она с коэффициентом 2 составила 6,28 руб. за кв. м. Таким образом, кассационная инстанция считает, что при расчете арендной платы на 2002 г., суду первой инстанции следовало исходить из базовой ставки арендной платы 6,28 руб. за кв. м, а не 2,62 руб. за кв. м, и, следовательно, исходя из расчетов, годовая арендная плата на 2002 г. будет составлять 558 442 руб. 72 коп. (расчет на л.д. 71). Поэтому в этой части решение суда подлежит изменению*(12).

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2003 г. по делу N Ф08-1623/2003 указано, что в связи с принятием Федерального закона от 14 декабря 2001 г. "Об индексации ставок земельного налога" истец поместил в газете "Майкопские новости" от 29 марта 2002 г. N 58 объявление об увеличении размера арендной платы в 2 раза. Согласно ст. 1 названного закона ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Применение закона разъяснено письмом от 28 декабря 2001 г. N ВБ-6-21/1004 "О ставках земельного налога и арендной платы в 2002 г.", согласно которому ставки арендной платы, указанные в договорах аренды земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключенные до 2002 г., применяются в 2002 году для всех категорий земель с коэффициентом 2. В силу статьи 14 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. с коэффициентом 2 для всех категорий земель.

Аналогичный вывод содержится в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2003 г. по делу N А79-4539/02-СК2-3381, ФАС Московского округа от 26 сентября 2003 г. по делу N КГ-А40/7282-03.

Однако в судебной практике существовала и иная позиция по данному вопросу.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2003 г. по делу N А05-5214/03-250/16 решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 августа 2003 г. о принятии п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора аренды земельного участка между мэрией г. Архангельска и общиной в редакции арендодателя изменено - п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора приняты в редакции арендатора.

Кассационная инстанция отметила, что судом первой инстанции условия договора аренды земельного участка, установленные п. 5.1, 5.2 и 5.3, определены в редакции мэрии г. Архангельска. Суд указал в решении, что установленные федеральным законодательством о бюджете коэффициенты к базовым ставкам арендной платы должны применяться последовательно по мере их установления федеральными законами и базовая ставка арендной платы (6,04 рубля за 1 кв. м) подлежит индексации на установленные федеральными законами в 1998-2002 годах коэффициенты: 2; 1,2; 1; 2; 1,8. При этом суд первой инстанции сослался на п. 3.2 и 3.11 Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского совета депутатов 27 апреля 1999 г. N 50. Пунктом 3.11 упомянутого положения установлено, что коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый федеральным законодательством при принятии федерального бюджета, применяется к базовым ставкам арендой платы за землю. Таким образом, исходя из буквального толкования упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, при определении размера арендной платы к базовой ставке арендной платы необходимо применять коэффициент к ставке земельного налога, установленный федеральным законом о бюджете на соответствующий год.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что последовательное применение к базовой ставке арендной платы за землю всех коэффициентов, ранее установленных федеральными законами от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год", от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", при расчете размера арендной платы в 2003 г. неправомерно, поскольку коэффициенты устанавливаются на соответствующий год. Более того, федеральные законы о бюджете действуют в течение определенного финансового периода - года. Последовательное применение коэффициентов не вытекает и из норм упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска.

Указанная позиция ФАС Северо-Западного округа, на наш взгляд, противоречит воле федерального законодателя, которая, как уже отмечалось, в 2002 г. была направлена на индексацию ставок налога и увеличение арендной платы за землю в 2 раза; в 2003 г. - на увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.

Для формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права 23 марта 2004 г. Президиумом ВАС РФ было принято постановление N 5063/03, внесшее определенность в данном вопросе.

В названном постановлении Президиум ВАС РФ указал, что Законом РФ о плате за землю (в ред. Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") установлены средние ставки земельного налога. Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ Правительству Российской Федерации поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, установленные этим Законом ставки земельного налога, исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда.

Индексация ставок земельного налога была осуществлена постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году". В дальнейшем соответствующие нормы включались в федеральные законы о федеральном бюджете.

Статьей 15 Федерального закона от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1998 г., применяются в 1999 г. с коэффициентом 2; ст. 18 Федерального закона от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" определено, что ставки налога, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. с коэффициентом 1,2; ст. 12 Федерального закона от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что для всех категорий земель в 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000 г.

Такая формулировка законов позволяет сделать вывод о том, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный налоговый период, следует понимать ставку, установленную местными представителями органов власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год, за который производится уплата налога в бюджет.

По мнению Президиума ВАС РФ, нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что поправочные коэффициенты к ставкам земельного налога не могли применяться в 2000 и 2001 гг., поскольку федеральные законы "О федеральном бюджете на 2000 год" и "О федеральном бюджете на 2001 год", вводившие эти коэффициенты в момент их вступления в силу, выходили за рамки налогового периода, на который были установлены поправочные коэффициенты*(13) (выделено мной. - Д.Д.).

Из указанного постановления Президиума ВАС РФ следует, что при расчете как земельного налога, так и арендной платы необходимо последовательно применять все установленные федеральным законодательством коэффициенты за предыдущие годы, поскольку федеральные законы о бюджете, вводившие эти коэффициенты, выходили за рамки периода, на который были установлены поправочные коэффициенты.

Такой подход, в частности, был применен ФАС Северо-Кавказского округа, который в постановлении от 5 июля 2004 г. по делу N Ф08-2795/2004 указал, что при расчете арендной платы подлежат применению все ранее установленные федеральным законодательством поправочные коэффициенты и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год*(14).

Рассматриваемая нами одна проблема высветила другую, еще более глубокую проблему, подлежащую разрешению судами: необходимость соблюдения надлежащего баланса публичных и частных интересов при рассмотрении данной категории дел.

Следует отметить, что публичные интересы также подлежат судебной защите наряду с частными. На это указывает и упомянутое постановление ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 5063/03.

Необходимо учитывать, что договоры аренды земельных участков заключаются, как правило, на долгосрочный период, типовые формы таких договоров, утверждаемые постановлениями органов власти, обязательно содержат односторонний порядок исчисления размера арендной платы в случае централизованной индексации ставок арендной платы арендодателем. Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, в практике заключаются договоры аренды земли на 49 лет) влечет грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволяет недобросовестным арендаторам уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными.

Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, нам еще предстоит, совершенствуя нашу правовую систему, добиться оптимального соотношения публичного и частного права и на этой основе добиться баланса публичных и частных интересов*(15).

В судебной практике много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка.

При этом некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(16) (далее - Обзор). В названном пункте Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

По нашему мнению, данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений. Например, требуют дифференцированного подхода случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

В этой связи представляет интерес постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/9565-03.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с I по II квартал 2003 г. и пеней за просрочку платежей по договору от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор на аренду земельного участка. За истребуемый период ОАО оплатило арендную плату в размере, предусмотренном дополнительным соглашением к указанному договору.

Установив, что соглашение, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, отменяя судебные акты, указала, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти РФ или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

В юридической литературе отдельные ученые, глубоко исследовавшие данную проблему, также справедливо отмечают, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Примеры такой позиции есть и в судебно-арбитражной практике.

Так, ФАС Северо-Западного округа, принимая постановление по делу N А56-23604/98, исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключенным, поскольку права сторон не нарушаются.

По мнению Е.И. Афониной, вывод ФАС Северо-Западного округа отвечает принципам и целям введения государственной регистрации: определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, государственному контролю за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако ВАС РФ практика по этому вопросу не сформирована*(17).

В качестве примера можно привести следующее дело из практики ФАС Северо-Западного округа.

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До вынесения решения истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды. Отказ принят арбитражным судом.

Решением суда иск в части взыскания задолженности и процентов удовлетворен. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Кассационная инстанция установила, что, как следует из материалов дела, предпринимателем (арендатором) и представителем администрации муниципального образования (арендодателем) подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок под строительство пилорамы. Договор заключен на 5 лет.

Государственную регистрацию договор не прошел.

Поскольку истец предоставил мотивированный расчет задолженности, а ответчик иск не оспорил, суд признал иск обоснованным по праву и по размеру и удовлетворил его в полном объеме, ссылаясь на ст. 309, 310, 614, 395 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ.

В материалах дела имеется письмо предпринимателя истцу, в котором ответчик просит отозвать исковое заявление, поскольку признает задолженность и обязуется ее погасить.

Поскольку материалами дела, в том числе и указанным письмом, подтвержден факт использования ответчиком земельного участка, суд правомерно взыскал с него задолженность за фактическое пользование на основании расчета истца.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции счел неправомерными доводы предпринимателя о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды должно повлечь отказ в иске*(18).

По мнению С.В. Дедикова, абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму. В какой-то степени, считает С.В. Дедиков, можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта? Требуется ли дополнительный контроль государства в этих вопросах? Ответ отрицательный. И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена*(19).

Количество дел, где речь идет о признании сделок недействительными либо о применении последствий недействительности сделок, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции постоянно возрастает. Не обошла данная тенденция и рассматриваемую в настоящей статье категорию споров. Например, арендатор, не согласный с размером арендной платы, в качестве способа защиты избирает иск о признании договора аренды недействительным либо о применении последствий недействительности договора аренды. Безусловно, суды должны исследовать вопросы, касающиеся интересов лица, обратившегося с иском о признании таких сделок недействительными, когда с таким иском обращаются не стороны, а третьи лица. В целом судебная практика по использованию данного института заслуживает глубокого осмысления. Необходимо продумать, насколько возможно улучшить эффективность его применения, чтобы не допускать использования искусственных оснований для признания сделок недействительными, злоупотребления этим институтом недобросовестными сторонами сделки с целью уклонения от выполнения взятых на себя обязательств. В то же время сделки, содержащие явные пороки, должны получить соответствующую оценку.

Представляет интерес мнение по использованию данного института Л.А. Новоселовой. Она отмечает, что "каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений, - это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается: Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его применением, может быть, и то и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, - не это цель гражданского права и не это цель института недействительности сделок, - мы пытаемся этот институт применять направо и налево, как дубину. Считают, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Мы порядок в экономике таким образом не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка. Оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые сами ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами: Суд должен защищать добросовестную сторону и использовать институт недействительности сделки только там, где это действительно приведет к восстановлению возможных прав в ситуациях добросовестной стороны"*(20).

Глава II. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка

Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами ГК РФ об аренде недвижимости. Введение в действие нового ЗК РФ 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, ГК РФ, ЗК РФ, законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении в Российской Федерации", Федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Специальные правовые нормы действуют при переоформлении земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ). Арендная плата за использование земельных участков, переданных в аренду по правилам ст. 36 ЗК РФ, устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Постановление Правительства РФ, устанавливающее общие начала определения арендной платы, в настоящее время не принято, в связи с чем на федеральном уровне существует пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Таким образом, сейчас остро стоит вопрос о том, чтобы Правительством РФ в кратчайшие сроки был принят соответствующий нормативно-правовой акт.

Установление арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Законом РФ о плате за землю. Нормы данного закона устарели и утрачивают силу с 1 января 2006 г., за исключением ст. 25, в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

В соответствии со ст. 21 Закона о плате за землю (в ред. Федерального закона от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, пытающихся самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства.

В большинстве субъектов РФ базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе нормативной цены земли или действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов.

А.А. Алпатов отмечает, что при этом средние размеры арендной платы за использование государственных земель в различных регионах России значительно колеблются и составляют от 0,9 руб./кв. м (земли под объектами промышленности, транспорта и связи вне населенных пунктов) до 65,7 руб./кв. м (высоколиквидные участки для предпринимательской деятельности на землях поселений)*(21).

Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к владельцам и пользователям, способным получить от них максимальный эффект. К основным методологическим недостаткам этой системы в первую очередь необходимо отнести отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

Поскольку не существует единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, то на местах широко распространена практика искусственного завышения или занижения арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. Льготы по земельному налогу, установленные Законом РФ о плате за землю, как правило, распространяются и на арендаторов земельных участков, вследствие чего доля арендной платы, собираемой в бюджеты всех уровней, существенно ниже возможной. Кроме того, нормативный подход к определению базовых размеров арендной платы на основе ставок земельного налога не соответствует принципам рыночной экономики и не позволяет учитывать изменение конъюнктуры земельного рынка.

Отсутствие до сих пор в законодательстве РФ четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

В соответствии с законодательством РФ средства от арендной платы перечисляются на бюджетные счета органов федерального казначейства. Порядок распределения средств от арендной платы по уровням бюджетной системы РФ устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, не облагается налогом на добавленную стоимость.

В ст. 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю" Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим законом ставки земельного налога.

В дальнейшем соответствующие нормы индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г. практически ежегодно включались в федеральные законы о федеральном бюджете.

Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

Между тем в 2004 и 2005 гг. соответствующие нормы об индексации ставок арендной платы в законах о федеральном бюджете на соответствующий год отсутствуют.

Как мы уже говорили, арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданско-правовую природу. Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды. Таким оно признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: "...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой"*(22).

Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

Что касается размера арендной платы, то, как отмечает О.М. Козырь, ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей*(23).

Тем самым именно договор должен внести ясность в отношения между сторонами, помочь спрогнозировать арендаторам возможные затраты на арендную плату при реализации различных экономических проектов.

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установленным в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета, что было мною подробно рассмотрено в другой публикации*(24).

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка"*(25), зарегистрированным в Минюсте РФ 23 июля 2004 г. N 5943 в соответствии с подп. "в" п. 2 постановления Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - примерная форма договора аренды).

Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ______ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к Договору".

Таким образом, в данном случае приоритет отдан договорному механизму регулирования изменения арендной платы за землю.

Следует отметить, что данный взвешенный подход учитывается и судебной практикой.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004 г. по делу N Ф08-4160/2004 сделан вывод, что согласно действующему законодательству, в частности п. 3 ст. 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Однако данное положение не означает, что органы местного самоуправления могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет арендной платы должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами соглашения*(26).

Принципы договорного права должны последовательно реализовываться и при предоставлении льгот по арендной плате за землю, иллюстрацией чего является следующее дело.

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 12 августа 2003 г. по делу N Ф03-А73/03-1/1884 отмечается, что Хабаровская общественная краевая организация "ВОА" (далее - общественная организация "ВОА") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска о возврате 242 749 руб. 07 коп., составляющих плату за землю по договорам аренды земельных участков от 23 августа 1999 г. N 2187, от 7 июля 1999 г. N 1014 за период 2000-2002 гг.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил исковые требования до 201 140 руб. 60 коп. Решением ФАС Дальневосточного округа от 26 мая 2003 г. в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным решением, общественная организация "ВОА" обжаловала его в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (арендодатель) и общественной организацией "ВОА" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: от 7 июля 1999 г. N 1014, от 23 августа 1999 г. N 2187, от 2 марта 2000 г. N 299 сроком на пять лет.

Согласно п. 2.1 названных договоров за период с 2000 по 2003 гг. истцом уплачена арендная плата за землю в сумме 242 749 руб. 07 коп. по базовым ставкам, установленным арендодателем.

Общественная организация "ВОА", считая себя образовательным учреждением в сфере профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации автомобилистов, на основании ст. 40 Закона РФ "Об образовании" обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 1 Закона РФ о плате за землю от 11 октября 1991 г. N 1738-1 использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил, что договоры аренды заключены истцом добровольно, без принуждения со стороны ответчика и на момент судебного разбирательства не расторгнуты сторонами и продолжают действовать.

Судом констатировано, что освобождение образовательных учреждений от внесения платы за землю (в том числе арендной платы) на основании ст. 40 Закона РФ "Об образовании" не предполагает автоматического предоставления такой льготы. Этот вопрос должен быть решен предварительно при заключении договора аренды, в котором после соответствующего изучения арендодателем (в данном случае департаментом образования) положения учреждения образования и его ходатайства о предоставлении льготы на основании действующих нормативных актов субъекта муниципального образования отдельным пунктом оговаривается льгота по арендной плате за землю. Однако при заключении договора аренды земли между сторонами по настоящему делу вопрос предоставления льготы не рассматривался, поэтому в действующем договоре аренды такая льгота не предусмотрена.

Таким образом, судом правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для возврата истцу уплаченных им арендных платежей ответчику по договорам аренды земельных участков. В этой связи суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований*(27).

В настоящее время в экономике России наблюдается тенденция к повышению роли договора, что характерно для всего современного гражданского права. Эта тенденция в первую очередь связана с коренной перестройкой экономической системы страны.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают, что в нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием заданий от государственных органов. Тем самым договор утрачивал свой основной конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия*(28).

Современная юридическая доктрина признает договор единственно верным регулятором экономики.

Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, главное, что произошло в российской правовой системе за последние годы, - это, конечно, утверждение частного права, прежде всего гражданского права, с принципами неприкосновенности и защиты частной собственности, свободы договора, невмешательства государства в частные дела, эффективной судебной защиты прав и свобод граждан в экономической сфере*(29).

Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.

И.А. Покровский совершенно прав в том, что одно из первых и самых существенных требований, которые предъявляются к праву развивающейся человеческой личностью, является требование определенности правовых норм. Если каждый отдельный человек должен подчиняться праву, если он должен приспособлять свое поведение к его требованиям, то очевидно, что первым условием упорядоченной общественной жизни является определенность этих требований: Индивид, поставленный лицом к лицу с обществом, государством, имеет право требовать, чтобы этим последним ему было точно указано, чего от него хотят и какие рамки ему ставят. Логически это право на определенность правовых норм есть одно из самых неотъемлемых прав человеческой личности, какое только себе можно представить; без него, в сущности, вообще ни о каком "праве" не может быть речи*(30).

Эта позиция абсолютно верна и в отношении отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Думается, что начала частного права должны прийти и в эту область, и это связано, прежде всего, с использованием положений договора. Да, договорные отношения порой сложны, могут повлечь дополнительные трудности в достижении целей одной из сторон, однако это не значит, что нужно отказываться от договора, той защиты, которую индивид может получить от государства.

Задачей арбитражных судов является правовое регулирование экономических процессов на началах равенства, обеспечение субъектов предпринимательской деятельности равной защитой их прав в отношениях с друг с другом. В связи с этим приведем следующий пример.

В постановлении ФАС Уральского округа от 19 июля 2004 г. по делу N Ф09-2200/04-ГК отмечается, что администрация г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" о взыскании 389 814 руб. 28 коп., в том числе 365 412 руб. 40 коп. - задолженности по арендной плате по договору N 112 от 16 февраля 1994 г., 24 401 руб. 88 коп. - задолженности по арендной плате по договору N 199 от 16 мая 1994 г. за 2003 г.

Решением от 27 января 2004 г. с ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" в пользу администрации г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства взыскано 389 814 руб. 28 коп. с зачислением в соответствующий бюджет.

Постановлением апелляционной инстанции от 29 марта 2004 г. решение изменено, взыскано 347 289 руб. 28 коп. В остальной части иска отказано.

ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" с решением и постановлением не согласилось и просило их отменить полностью.

Как следует из материалов дела, на основании решения исполкома горсовета от 21 октября 1993 г. N 336/168 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N 112 от 16 февраля 1994 г., согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 20 907 кв. м для строительства комплекса автогаражного хозяйства в СВПУ Устиновского района. Срок действия договора - до 16 февраля 2043 г.

16 мая 1994 г. на основании решения исполкома горсовета от 16 марта 1994 г. N 81/13 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N 199 от 16 мая 1994 г., согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 1513 кв. м с имеющимися на нем четырехэтажным каменным зданием, одноэтажным каменным зданием, металлическим складом для размещения здания УВО по ул. Советская, 32. Срок действия договора установлен до 16 мая 2043 г.

Пунктами 2.3.1, 2.3.2 указанных договоров предусмотрена обязанность арендатора вносить ежегодно арендную плату ежеквартально равными долями.

Удовлетворяя иск и взыскивая задолженность по арендным платежам за пользование земельными участками согласно договорам N 112 и N 199 за 2003 г., суд первой и апелляционной инстанций указал на то, что размер долга по арендной плате за землю подтвержден и что арендодатель в одностороннем порядке имел право изменять размер арендной платы в соответствии с п. 2.6 договоров. При этом судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что договором аренды размер арендной платы может устанавливаться только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ). Поскольку договоры аренды истцом и ответчиком заключены на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, размер арендной платы не мог быть определен соглашением сторон в связи с тем, что плата за землю регулируется уполномоченными на это государственными органами и не может быть менее установленной органами местного самоуправления (выделено мной. - Д. Д.).

Полагаем, что данный вывод суда является недостаточно обоснованным.

Согласно ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленными договором.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 2.3.1 договоров N 112 и N 199 между истцом и ответчиком предусмотрено, что размер арендной платы определяется соглашением сторон (договором). Размеры арендной платы, предусмотренные договором, могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ и Удмуртской Республики, иных нормативных актов государственных или городских органов власти и администрации по изменению ставок арендной платы, а также ставок земельного налога, касающихся непосредственно ставок земельного налога в г. Ижевске, на сумму, пропорциональную изменению ставок земельного налога, действующих на момент подписания договора и вновь установленных (п. 2.6 договоров N 112, 199).

По смыслу этих условий арендодатель и арендатор согласуют размер арендной платы. С другой стороны, арендодатель обязан изменять размер арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельными участками, в связи с принятием соответствующих законодательных актов. Поэтому арендатор не вправе уклоняться от подписания соглашения об изменении условий договора относительно размера арендной платы. При этом все действия арендодатель и арендатор производят строго в рамках заключенных договоров, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции о непосредственном применении норм ст. 65 ЗК РФ без учета условий договоров является неправомерным (выделено мной. - Д.Д.).

Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить арендатора в срок не позднее одного месяца до установленного в договоре срока внесения арендной платы (абз. 2 п. 2.6 упомянутых договоров).

Взыскивая задолженность по арендной плате за 2003 г., суд не устанавливал, с какого периода времени арендатор должен был вносить арендные платежи с учетом принятых нормативных актов об увеличении ставок арендной платы и обязанности арендодателя уведомить об изменении величины арендной платы.

Имеющееся в материалах дела уведомление от 8 сентября 2003 г. свидетельствует, что арендодатель сообщил об изменении величины арендной платы с 1 января 2003 г. только 8 сентября 2003 г. и предложил арендатору в трехдневный срок со дня получения этого уведомления заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земли в связи с принятием постановления вице-мэра г. Ижевска "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ижевске". При этом соглашение о внесении изменений в договор аренды земли с 1 января 2003 г. в адрес арендатора поступило лишь 22 октября 2003 г.

Таким образом, судом при рассмотрении спора не выяснено, с какого момента в данном случае арендатор обязан вносить арендную плату по новым ставкам, был ли арендатор надлежащим образом уведомлен об изменении условий договоров в порядке, предусмотренном договорами, и соответствует ли этим обстоятельствам размер подлежащей взысканию задолженности.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции посчитал, что решение и постановление Арбитражного суда Удмуртской Республики подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции*(31).

Осветив некоторые недостатки в правовом регулировании арендной платы за землю, рассмотрим предложения по их преодолению.

Думается, что при формировании судебно-арбитражной практики в отношении вопросов, требующих специальных познаний в определенной сфере, необходимо привлекать к этому процессу специалистов, поскольку социально-экономические последствия принятых решений порой бывают весьма значимы.

В этой связи весьма актуальна проблема выбора судом определенной правовой позиции из двух и более законных альтернативных вариантов, каждый из которых достаточно обоснован. Такое возможно при наличии противоречий в законодательстве и судебной практике, различном толковании правовых категорий в научной доктрине.

Как справедливо отмечает А.С. Кожемяко, следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что процесс поиска верного правового решения часто лишен устойчивого критерия, а значит - требует от судей незаурядной теоретической подготовки. В отличие от доказанности реального события, опирающейся на факт его действительного существования, критерий правильности применения норм права находит свое конечное обоснование в юридической науке, включающей обширную проблематику. Сказанное означает, что задача принятия единственно законного варианта решения в судебной практике далеко не всегда выполнима. Правильных судебных актов, принятых в результате рассмотрения сложной и неоднозначно решенной законом и наукой проблемы, может быть несколько. Судья любой инстанции сталкивается в таких случаях с тем, что существует ряд законных возможностей ответить на находящийся в правовой лакуне вопрос. В такого рода ситуациях от суда требуется не столько единственно правильный ответ на спорный вопрос, сколько знание ряда возможных альтернатив, каждая из которых имеет все права на существование. Суд не должен искать какого-то одного верного решения, а призван покончить с неопределенностью, т.е. в сложном вопросе применения закона поставить точку, соответствующую уровню развития юридической доктрины*(32).

Такая задача стоит, прежде всего, перед кассационной инстанцией арбитражных судов России.

И.А. Покровский считал, что закрытие правовых лакун, пробелов в праве, - это основная задача законодателя. Всегда есть пробелы, которые невозможно закрыть ни судебным толкованием, ни доктриной, особенно это касается разрешения правовых вопросов, влияющих на процессы, ежедневно происходящие в экономике страны.

Анализ нормативно-правовой базы и судебно-арбитражной практики в области арендных отношений землепользования показывает, что судебно-арбитражная практика не может достаточно эффективно преодолеть недостатки законодательства.

Обратимся к мнению специалистов, предлагающих законодательные изменения, необходимые для упорядочения правового регулирования в данной области.

Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли в Российской Федерации А.А. Алпатов предлагает, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:

- единства установленных на уровне Российской Федерации общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

- использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

- самостоятельности органов государственной власти и местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель*(33).

Минэкономразвития РФ разработан законопроект, в котором предлагается установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы должна распространяться на договоры аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии с ст. 36 ЗК РФ, включая юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(34).

Между тем данный востребованный практикой закон до сих пор не принят.

Пробелы и противоречия законодательства в данной области приходится разрешать судам при рассмотрении конкретных споров.

В связи с этим можно привести справедливое высказывание И.А. Покровского о том, что там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи. Но, конечно, никакой судья не располагает теми материалами и средствами для надлежащего разрешения вопроса, которыми может располагать законодатель*(35).

Глава III. Правовое регулирование возмещения убытков в сфере земельных отношений

Особый правовой режим земли и во многом активная роль государства и других публичных образований в регулировании земельных отношений определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

В связи с этим представляется весьма актуальным рассмотреть особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений, попытаться выявить, насколько эффективно правовое регулирование в данной сфере, отвечает ли оно потребностям правоприменительной практики.

При возмещении убытков в сфере земельных отношений необходимо применять как общие правовые нормы ГК РФ, посвященные возмещению убытков, так и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного, регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован постановлением Совета министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636*(36).

В ст. 49 Основ земельного законодательства СССР (далее - Основы) было предусмотрено, что имущественные споры, связанные с земельными отношениями, рассматриваются в порядке, установленном законодательством СССР и союзных республик.

Таким образом, имущественным являлся и спор, возникший в связи с уклонением от возмещения убытков и потерь, вызванных отводом земель.

С.Н. Братусь справедливо отмечает, что имеются все основания рассматривать (поскольку иных указаний в законе нет) требования о взыскании сумм убытков и потерь при отводе сельскохозяйственных земель в качестве гражданско-правовых требований, подлежащих в случае спора рассмотрению в суде в исковом порядке.

Все сказанное позволяет не согласиться с авторами, полагающими, что в этих случаях возникает не гражданская, а административная ответственность. Поэтому и правило, в силу которого лицо, причинившее убытки другому, обязано их возместить, тоже включает в себя в случае неисполнения этого предписания причинителем вреда возможность для потерпевшего прибегнуть к аппарату государственного принуждения, если убытки не будут возмещены добровольно. Следовательно, и это правило, содержащееся в ст. 6 Основ, имеет санкцию. Об этом говорит ст. 6, провозглашая, что защита гражданских прав осуществляется судом, арбитражем и другими указанными в статье юрисдикционными органами*(37).

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. предприятия, учреждения, организации и граждане обязаны были возместить вред, причиненный ими в результате нарушения земельного законодательства.

Возмещение причиненных убытков осуществлялось на основании постановления Совета министров - Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, которым утверждено Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

После принятия нового ЗК РФ в решении вопросов возмещения убытков в сфере земельных отношений произошли существенные изменения.

Согласно ст. 57 ЗК РФ убытки в полном объеме, в том числе упущенная выгода, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в следующих случаях:

- при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- если они вызваны ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

- при временном занятии земельных участков;

- при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Собственникам земельных участков убытки возмещаются во всех названных случаях, кроме случаев изъятия у них земельных участков, при котором убытки покрываются стоимостью изымаемого земельного участка, выплачиваемой данному собственнику.

Возмещение убытков производится за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло за собой ограничение прав или ухудшение качества земель.

Согласно ст. 76 ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Возмещение убытков является общим и основным видом гражданско-правовой ответственности в гражданском обороте.

В теории гражданского права выработаны условия привлечения лица к гражданско-правовой ответственности. Данные условия образуют состав гражданского правонарушения или рассматриваются как юридическое основание ответственности. Элементами состава гражданского правонарушения являются: наличие убытков, противоправность действий лиц, повлекших причинение убытков и их вина (в необходимых случаях), а также наличие причинной связи между противоправностью и наступившими последствиями. Отсутствие хотя бы одного из элементов состава исключает наступление ответственности лица.

Необходимо учитывать, что возникновение убытков может быть связано и с правомерным поведением причинителя убытков (деянием, осуществляемым в рамках закона), но тогда возможность возмещения убытков должна быть прямо установлена в законе.

Среди всех перечисленных условий ответственности важнейшим, наверное, следует признать наличие вреда, так как при его отсутствии вопрос об ответственности вообще не возникнет.

Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от эффективности деятельности потерпевшей стороны по доказыванию понесенных ею убытков.

По мнению С.Л. Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст. 15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство "необходимости доказывания", поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, не доказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они не приобретают правового (юридического) значения, а остаются понятием экономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимость доказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как "разумные расходы", "разумные сроки", "разумная цена", "обычные условия гражданского оборота" и т.д.*(38)

По мнению В.С. Евтеева, существует проблема доказывания реального понесения (достоверности) убытков. Здесь важно понимать, что для суда отсутствие доказательств, подтверждающих размер убытков, по сути, равнозначно факту отсутствия убытков. Поэтому необходимо сплошное и детальное документирование последствий нарушения договора и всех мер, принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи с этими мерами. В конечном счете требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иные элементы убытков. Доказывание реального понесения и размера убытков неотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могут использоваться аналогичные документы. Важным доказательством размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков, который должен представляться наряду с другими документами в суд в соответствии со ст. 102 (в настоящее время ст. 125. - Д.Д.) АПК РФ*(39).

По мнению С.Л. Дегтярева, в предмет доказывания по делам о возмещении убытков входят следующие материально-правовые факты:

- факт наличия убытков, проявляющийся через их размер, понятие которого раскрывается в ст. 15 ГК РФ;

- факт противоправного поведения - указывается в ст. 15 ГК РФ, но признаки содержатся в иных разделах (при правомерном поведении - дается указание на норму закона, предусматривающего, при наступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков);

- факт причинной связи между противоправным поведением и возникшими убытками - указывается в ст. 15 ГК РФ, устанавливать же его необходимо исходя из существующей доктрины и действующей судебной практики;

- факт вины лица, противоправно причинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренных законом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Необходимо учитывать "принцип вины" в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом (причинение вреда источником повышенной опасности и т.п.)*(40).

В настоящее время при возмещении убытков определенную специфику имеет принцип ответственности за вину. Он вызван особенностями регулируемых гражданским правом отношений, в большинстве случаев имеющих товарно-денежный характер, и обусловленным этим главенством компенсаторно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности. Ведь для компенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота, субъективное отношение их причинителя к своему поведению, как правило, не имеет существенного значения. Более того, по этим же причинам в целом ряде случаев вина вообще не становится необходимым условием имущественной ответственности, которая может применяться и при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за вину иных (третьих) лиц.

В гражданском праве установлена презумпция вины правонарушителя (причинителя вреда), ибо именно он должен доказать отсутствие своей вины в правонарушении (п. 2 ст. 401, п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Применение этой презумпции возлагает бремя доказывания иного положения на указанного законом участника правоотношения. Поскольку нарушитель предполагается виновным, потерпевший от правонарушения не обязан доказывать вину нарушителя, а последний для освобождения от ответственности должен сам доказать ее отсутствие.

Следовательно, потерпевшей стороне работу по доказыванию убытков следует проводить с учетом существующих доказательственных презумпций.

Порядок возмещения убытков зависит в каждом конкретном случае от их характера, он может определяться специальными нормативными актами, регламентирующими возмещение убытков в определенной сфере, индивидуальными актами органов государственной власти и местного самоуправления, конкретными обстоятельствами или договоренностью сторон либо решением суда.

Согласно п. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.

В настоящее время порядок возмещения убытков определен в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.

Согласно п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Минэкономразвития РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц были утверждены 11 марта 2004 г. Росземкадастром.

Согласно п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии участка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Данная норма является специальной по отношению к п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяющего цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 ст. 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе и на сам земельный участок. Стоимость имущества с учетом положений ст. 281 ГК РФ должна быть рыночной, т.е. такой, по какой это имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло бы быть продано при добровольном отчуждении.

Традиционно под убытками понимали реальный ущерб и упущенную выгоду. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

По мнению В.С. Евтеева, реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества кредитора в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы договор был исполнен. В связи с этим реальный ущерб включает: во-первых, фактически понесенные лицом расходы на момент предъявления иска; во-вторых, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права; в-третьих, утрату и повреждение имущества*(41).

Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными.

Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амортизационных отчислений, транспортно-заготовительных расходов, расходов по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), по уплате санкций и т.д.

По делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательных и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходами по благоустройству строительной площадки и т.д.

Для расчета и доказательства размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются.

Поскольку центральной проблемой возмещения убытков является проблема их доказывания, возникает задача организовать сбор доказательств. Работа по возмещению убытков должна начинаться не с момента подачи иска и прилагаемых к нему документов в суд, а, как минимум, сразу же с момента возникновения убытков.

Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Пункт 2 ст. 15 ГК РФ гласит, что под убытками понимаются также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Высшим Арбитражным Судом РФ, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды.

В судебной практике выработано такое толкование нормы ст. 15 ГК РФ, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2003 г. по делу N Ф08-3125/2003*(42); постановление ФАС Московского округа от 3 марта 2003 г. по делу N КГ-А40/559-03)*(43).

При этом сложившаяся судебная практика указывает на необходимость установления факта наличия безусловной причинной связи между неполучением истцом дохода и неправомерными действиями ответчика (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 марта 2000 г. по делу N Ф08-393/2000-114А)*(44).

Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (п. 10-11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8)*(45).

В настоящее время в судебной практике наметилась тенденция, когда суды все чаще и чаще взыскивают убытки в полном объеме, в том числе и упущенную выгоду, в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 62 ЗК РФ, ст. 15 ГК РФ.

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК РФ, но их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК РФ специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: "При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления". Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается, как правило, в форме стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

Приведем в качестве примера следующее дело.

В постановлении от 13 апреля 2004 г. по делу N Ф09-950/04-ГК ФАС Уральского округа установил, что крестьянское хозяйство Гребенюк А.К. (далее - КХ Гребенюк А.К.) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Енисей" (правопреемник - ООО "Енисей") об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка и взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 221 247 руб. 20 коп.

Определением от 10 ноября 2003 г. в связи с отказом истца от иска производство в указанной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Решением от 27 ноября 2003 г. иск удовлетворен: с ООО "Енисей" в пользу КХ Гребенюк А.К. взысканы убытки в размере 221 247 руб. 20 коп.

Постановлением апелляционной инстанции от 24 февраля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Половинского района от 26 июня 1998 г. N 191-1 за КХ Гребенюк А.К. - закреплен на праве собственности земельный участок общей площадью 167,3 га, расположенный на землях Байдарского сельского совета.

В соответствии с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Как уже упоминалось, в силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Актами обследования земельного участка от 29 мая 2003 г. и от 28 октября 2003 г. был подтвержден факт самовольного занятия и использования ООО "Енисей" части земельного участка, являющегося собственностью КХ Гребенюк А.К.

КХ Гребенюк А.К. в 2003 г. намеревалось использовать спорный земельный участок для выращивания ячменя, поэтому истцом были приобретены семена (10 т), необходимое для производства сельскохозяйственных работ количество дизельного топлива (1000 л по цене 7 руб.), отремонтирована сельскохозяйственная техника. Представленные суду бухгалтерские документы свидетельствуют о том, что истцом проводились мероприятия с целью извлечения прибыли от выращивания ячменя.

Однако посев ячменя истец не произвел по вине ответчика, который самовольно занял часть его земельного участка, на котором КХ Гребенюк А.К. планировало произвести посев ячменя.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у истца убытков в виде упущенной выгоды, причиненных неправомерными действиями ответчика. Размер убытков установлен судом на основе представленного истцом расчета, поэтому суд правомерно взыскал с ООО "Енисей" в пользу КХ Гребенюк А.К. 221 247 руб. 20 коп. убытков.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что он не занимал земельный участок, принадлежащий КХ Гребенюк А.К., был отклонен, поскольку документально не подтвержден*(46).

В постановлении от 24 июня 2003 г. по делу N Ф09-1586/03-ГК ФАС Уральского округа установил, что крестьянское хозяйство "Радэ" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Победа" в связи с самовольным захватом и использованием 128 гектаров земельного участка о взыскании 205 397 руб. убытков, из которых 1600 руб. (оплата арендных платежей за земельный участок) - реальный ущерб и 203 797 руб. (не полученный истцом доход, если бы земельный участок использовался им для выращивания пшеницы) - упущенная выгода.

Как установлено судом первой инстанции, факт самовольного занятия и использования СПК "Победа" спорного земельного участка подтвержден материалами дела. При этом судом приняты в качестве доказательств справки, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Макушинского района и администрацией Мартинского сельского совета.

Статьей 62 ЗК РФ установлено, что убытки, причиненные нарушением прав арендаторов земельных участков, подлежат возмещению виновными лицами в полном объеме, в том числе упущенная выгода.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из того, что для посева спорного земельного участка хозяйством подготовлена и отремонтирована сельскохозяйственная техника, приобретено необходимое количество дизельного топлива, заготовлены семена, которые в дальнейшем пришлось реализовать. Судом установлена достоверность расчета не полученного хозяйством дохода. Справки, представленные в дело в качестве доказательств исковых требований, оценены судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности убытков в виде упущенной выгоды сделан судом без анализа указанных доказательств, представленных истцом, произведенного им расчета и факта противоправного поведения СПК "Победа" по самовольному занятию спорного земельного участка в 2001 г., в связи с чем не имелось оснований для оставления в силе постановления апелляционной инстанции.

Кассационная инстанция исковые требования удовлетворила частично: взыскав с СПК "Победа" в пользу КХ "Радэ" 201 507 руб. 90 коп. убытков в виде неполученной выгоды, отказала в остальной части иска*(47).

По нашему мнению, при рассмотрении споров о взыскании упущенной выгоды необходимо также обращать внимание и на имущественное положение лица, взыскивающего упущенную выгоду, его реальную возможность при таком финансовом состоянии (например, долговременная неплатежеспособность, отсутствие прибыльной производственной деятельности) получить упущенную выгоду в заявленном к взысканию объеме.

Из смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ следует, что упущенную выгоду необходимо взыскивать с учетом реальной возможности лица получить доходы при обычных условиях предпринимательской деятельности именно для данного субъекта предпринимательской деятельности, его имущественного положения.

Указанный вывод особенно актуален при взыскании значительных сумм - на практике встречаются случаи, когда взыскиваются миллионные суммы упущенной выгоды. Наличие значительной кредиторской задолженности, убыточность деятельности организации создает препятствия в получении значительной прибыли, делает заявленную к взысканию сумму нереальной (недостоверной), создает условия для незаконного обогащения одного лица за счет другого, злоупотребления гражданскими правами. Следовательно, при обычных условиях предпринимательской деятельности именно для данного лица оно не могло и не должно было получить доходы в таких размерах, поскольку отсутствует причинная связь между возможными доходами и предпринимательской деятельностью при обычных условиях именно данного лица.

В настоящее время судебная практика движется в пользу полного возмещения убытков, наиболее полной защиты ущемленного частного интереса, о чем свидетельствует увеличение судебных актов, связанных с взысканием упущенной выгоды.

В связи с этим следует ожидать и максимально полной защиты публичных интересов при возникновении такой необходимости, что наиболее полно проявляется при анализе судебной практики возмещения убытков в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

- выполнением международных обязательств Российской Федерации;

- размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

- возмещения в соответствии со ст. 62 настоящего кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Согласно ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

При возмещении убытков в связи с изъятием (выкупом) земельных участков судам следует руководствоваться также ст. 279-282 ГК РФ.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии. Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Поэтому в п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (ст. 49, 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду следующее. Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В п. 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 9).

Поэтому в п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Таким образом, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В постановлении от 29 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2489 ФАС Дальневосточного округа отметил, что индивидуальный предприниматель Кириллова З.В. обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации г. Белогорска об изъятии земельного участка.

Решением суда от 10 июля 2003 г. в удовлетворении заявленных требований отказано на том основании, что изъятие произведено в связи со строительством на спорном земельном участке торгового центра согласно генеральному плану застройки г. Белогорска.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Белогорска Амурской области от 4 апреля 2003 г. N 432 "Об изъятии земельного участка" у индивидуального предпринимателя Кирилловой З.В. для муниципальных нужд изъят арендуемый ею земельный участок с кадастровым номером 28:02:000120:0028, общей площадью 49,3 кв. м, расположенный в г. Белогорске по ул. Садовая на землях поселений и используемый Кирилловой З.В. под павильон-закусочную.

Пунктами 2, 3 оспариваемого постановления также предусмотрено, что изъятие будет произведено после предоставления равноценного земельного участка по выбору Кирилловой З.В. из трех вариантов, расположенных в центральной зоне г. Белогорска, и соблюдения гарантий, установленных ст. 63 ЗК РФ.

Названная норма предусматривает возмещение стоимости строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и убытков, в том числе упущенной выгоды.

Оспаривая данное постановление, Кириллова З.В. утверждает, что при издании данного постановления нарушен порядок изъятия земельных участков, установленный ЗК РФ, чем ущемлены ее права по использованию земельного участка.

При рассмотрении спора судом установлено, что Кирилловой З.В. постановлениями администрации г. Белогорска N 357 от 21 июня 1994 г., N 337 от 25 мая 1998 г., N 331, § 2 от 26 июня 2000 г. был предоставлен земельный участок в квартале 121 по ул. Садовая в аренду без права выкупа. Договор аренды земельного участка продлен администрацией 24 января 2002 г. на неопределенный срок.

Согласно генеральному плану застройки микрорайона "Центральный" на земельном участке в квартале 121 предусмотрено строительство торгового центра.

Вопрос об изъятии земельного участка решен постановлением администрации г. Белогорска от 4 апреля 2003 г. N 432. В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских поселениях могут быть изъяты для муниципальных нужд в соответствии с генеральными планами городских поселений. Таким образом, администрация в рассматриваемом случае вправе изъять земельный участок.

Изъятие земельного участка возможно по истечении года после принятия решения об его изъятии с учетом даты регистрации решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Кроме того, до предоставления равноценного земельного участка, возмещения стоимости зданий и сооружений, расположенных на изымаемых участках, возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды, арендатор может пользоваться земельным участком.

Учитывая изложенное, доводы Кирилловой З.В. о нарушении порядка изъятия земельного участка не основаны на действующем законодательстве. Оснований для отмены решения суда не имеется*(48).

Определенную специфику имеет возмещение убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания акта, не соответствующего закону или иному правовому акту.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК РФ, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны РФ, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Данные статьи ГК РФ и ЗК РФ развивают положение ст. 53 Конституции РФ о том, что каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц.

Субъектами имущественной ответственности при причинении убытков выступают соответственно Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 124 ГК РФ). Органы государственной власти приобретают и осуществляют права и обязанности не самостоятельно, а от имени Российской Федерации и субъектов РФ (п. 1 ст. 125 ГК РФ); органы местного самоуправления - от имени муниципальных образований (п. 2 ст. 125 ГК РФ).

В этой связи ВАС РФ указывает, что в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, необходимо иметь в виду, что ответчиками по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект РФ или муниципальное образование (ст. 16) в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа (п. 12 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8)*(49).

Однако предъявление гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному органу или к органу местного самоуправления, допустившему соответствующее нарушение, не может служить основанием для отказа в принятии искового заявления либо для его возвращения без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной управомоченный орган (п. 12 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

В исковом заявлении целесообразно указать в качестве ответчиков и финансовый орган, и государственный либо муниципальный орган, причинивший убытки.

С одной стороны, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу, подлежат возмещению за счет соответствующего бюджета (ст. 16 ГК РФ), распорядителем которого является тот или иной финансовый орган.

С другой стороны, вина и противоправность как основания ответственности устанавливаются применительно к органам государственной власти и местного самоуправления, причинившим убытки, а не в отношении финансовых органов, Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Поведение финансового же органа с причинением убытков потерпевшему, как правило, не связано.

Во избежание затягивания процедуры взыскания убытков в исковом заявлении желательно указать тот финансовый орган, который должен быть привлечен к участию в деле в данном случае. Следует учесть, что не всегда таким финансовым органом выступает Минфин России. В соответствии с п. 10 ст. 158 Бюджетного кодекса РФ, п. 2 ст. 125, ст. 1071 ГК РФ интересы казны РФ по искам о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц, в суде представляют главные распорядители бюджетных средств по ведомственной принадлежности.

При наличии условий для возмещения вреда, причиненного актом власти, суд должен удовлетворить требование о его возмещении независимо от предварительного признания акта власти недействительным.

Вместе с тем, по мнению И.А. Тактаева, предварительное признание властного акта недействительным как не соответствующего закону или иному правовому акту может быть весьма полезным для потерпевшего. Предъявляя иск о возмещении вреда (убытков), причиненного незаконным актом власти, потерпевший рискует потерять значительную сумму. В частности, в иске может быть отказано по мотивам отсутствия такого условия ответственности публично-правовых образований за вред, причиненный их органами и должностными лицами, как противоправность. В то же время, первоначально обжаловав властный акт, которым ему причинен вред (убытки), потерпевший получает преюдициальное доказательство противоправности властного акта. При этом он рискует крайне незначительной суммой оплаченной государственной пошлины*(50).

В заключение следует отметить, что углубленное изучение специфики тех или иных гражданско-правовых категорий в определенной сфере позволяет совершенствовать правоприменительную практику, сторонам гражданских отношений - более точно прогнозировать последствия вступления в гражданский оборот.

Глава IV. Особенности оборота зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке

ГК РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостью.

Сам земельный участок является объектом земельных отношений и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется не только ЗК РФ, но также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать федеральные законы от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Эти требования говорят о необходимости индивидуализации земельного участка.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества (далее совокупно именуемые "здания") и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества*(51).

Для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны следующие черты: непоследовательность и противоречивость регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий; в ряде случаев в законодательстве имеются пробелы в регулировании отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот; в ряде случаев в законодательстве отсутствует четкое определение характера, природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок, без чего невозможно точно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок; существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения.

Е.В. Максимова отмечает, что переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах*(52).

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Норма этой статьи находится в заметном противоречии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который не допускает отчуждения здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Статья 553 ГК РФ также допускает такое отчуждение.

Правовое регулирование отношений с недвижимостью в западных странах с континентальной системой права отличает наличие строгой юридической связи земельного участка (главной вещи) и расположенных (возведенных) на нем иных вещей, несмотря на различия в группах объектов, относимых к недвижимому имуществу.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.

Е.А. Баранова отмечает, что, анализируя принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст. 271 ГК РФ), можно заметить, что существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника построек - присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву. Установление раздельного правового режима земли и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот*(53).

В российском законодательстве принцип, раскрывающий единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ), берет свое начало из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Однако до сих пор вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью к ней (строение или земельный участок), однозначно не решен и тем более не закреплен законодательно.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе говорится, что, провозгласив названный принцип, при регулировании конкретных отношений ЗК РФ не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.

С другой стороны, ЗК РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется "правом на использование соответствующей части земельного участка", и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), т.е. в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание*(54).

В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Хаотичность и непоследовательность действующего российского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны. Отсутствие долгое время в системе арбитражных судов РФ единообразия в толковании и применении ст. 36 ЗК РФ по вопросу о том, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования (собственность или аренда) - собственник здания или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления), распоряжающийся земельным участком, - обусловлено как раз этими причинами.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р*(55), было предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п. 3.1.7).

Между тем в законодательной сфере до настоящего времени указанные мероприятия не осуществляются. Из постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 следует, что при конкуренции норм гражданского и земельного законодательства приоритет отдан нормам земельного законодательства как специальным. Думается, что возникшие коллизии между нормами гражданского и земельного законодательства в указанной сфере нуждаются в устранении не только путем судебного толкования, но и путем приведения законодателем в соответствие друг другу гражданского и земельного законодательства. При этом необходимо учитывать, что гражданско-правовые отношения должны регулироваться гражданским законодательством.

А.А. Иванов справедливо обращает внимание на то, что долгие годы никто не задумывается над тем, что в законодательстве продолжают существовать некорректные нормы. Видимо, считается, что раз президиум ВАС РФ вынес постановление, в котором дал какое-то толкование и устранил то или иное противоречие, то этого вполне достаточно. Но дальше ничего не происходит. Такое безразличие к состоянию нашего законодательства - очень тревожный и опасный симптом. Не обеспечивается взаимосвязь судебной практики с законопроектной деятельностью. Судебная практика существует сама по себе, законопроектная деятельность - сама по себе. Между ними не существует никакого взаимодействующего организационного механизма, трансформирующего судебные акты в соответствующие поправки к конкретным нормам законов. Создание такого механизма было бы весьма важным рычагом в деле законотворчества*(56).

Отсутствие последовательности и определенности в действующем законодательстве в данной сфере предопределено во многом отсутствием единой позиции и среди ученых по данному вопросу.

К.И. Скловский отмечает, что действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком. Налицо движение от правила "земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости)" к правилу "строение составляет единый объект с земельным участком". Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся созданием соответствующего вещного права*(57).

По мнению Е.А. Барановой, конструкция единой вещи - наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. На основании вышеизложенного очевидной является нецелесообразность сохранения для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав. Поэтому в случае совпадения собственника земли и возведенных построек в одном лице установление единого права могло бы стать надежным способом предотвращения дальнейшего юридического разделения объектов. Таким образом, введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот*(58).

О.М. Козырь, А.А. Маковская отмечают, что для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея "единого объекта" является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (или улучшением), и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно*(59).

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция) отмечается, что в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их "разделение" в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. 1 ст. 39 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ)*(60).

Вместе с тем О.М. Козырь и А.А. Маковская пишут, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия единого объекта недвижимости как основной категории недвижимой вещи, объективно невозможна квалификация возводимых на земельном участке зданий и сооружений как улучшений земельного участка, которые составляют вместе с ним единое целое*(61).

В Концепции отмечается, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота*(62).

В п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

В Концепции предлагается закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельный участок), как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет. Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий*(63).

В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ*(64).

В практической деятельности много вопросов вызывает допустимость участия части земельного участка в гражданском обороте.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поэтому вопрос о том, возможно ли одному лицу продать половину своего земельного участка, не занятую зданием, другому лицу под строительство жилого дома, нередко ставит практику в тупиковую ситуацию.

Оптимальный вариант разрешения данного вопроса видится в случае, когда земельный участок является делимым и в результате деления образуется самостоятельный объект гражданских прав. Если земельный участок делимый, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ), то при помощи соответствующих органов Государственного земельного кадастра производится раздел земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера. Таким образом, часть земельного участка, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально определенным объектом гражданского оборота. Нормативы минимальных размеров земельных участков, от которых напрямую зависит признак земельного участка - делимый или неделимый, - устанавливается в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

В качестве варианта разрешения данного вопроса А. Семьянова указывает также на образование общей собственности на земельный участок в соответствии с нормами гл. 16 ГК РФ. Спорное положение п. 4 ст. 35 ЗК РФ не ограничивает таким условием отчуждение части земельного участка. А часть земельного участка в соответствии со ст. 6 ЗК РФ является самостоятельным объектом земельных отношений, и неупоминание ее в п. 4 ст. 35 ЗК РФ имеет соответствующие юридические последствия*(65).

Применительно к делимости либо неделимости земельного участка представляет интерес следующая правовая позиция Конституционного Суда РФ.

В определении КС РФ от 5 марта 2004 г. N 82-О по запросу Первомайского районного суда г. Пензы о проверке конституционности п. 5 ст. 36 ЗК РФ указывается, что из положений п. 2 ст. 6 ЗК РФ, взятых в нормативном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 ("Виды объектов гражданских прав") и ст. 133 ("Неделимые вещи") ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности*(66).

В Концепции отмечается, что ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка (причем как вещных, так и обязательственных), в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть*(67).

А.В. Ерш полагает, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может и являться самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав*(68).

К.И. Скловский отмечает, что указанный в ст. 6 ЗК РФ такой объект земельных отношений, как часть участка, по-видимому, не может считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке*(69).

И. Плотникова полагает, что в настоящее время целесообразно ставить вопрос об исключении из ряда статей ГК РФ понятия "часть земельного участка", так как объектом гражданских прав должен является земельный участок в целом, а не его часть. Тем не менее следует отметить, что термин "часть земельного участка" при определенных условиях имеет право на существование.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ понятие "часть земельного участка" используется для обозначения части поверхности земли в переходный период при разделении земельного участка. Исходя из этого, по нашему мнению, часть земельного участка может быть предметом сделок, не предусматривающих отчуждения данной части земельного участка*(70).

В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2003 г.*(71) приводится ответ на вопрос: можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения?

В п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен императивный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Некоторые суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.

Такая практика основана на неправильном понимании смысла п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Из самого названия ст. 35 ЗК РФ ("Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение") видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому, по смыслу ст. 260 ГК РФ, он либо его часть могут быть объектами купли-продажи*(72).

В ч. 2 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком (на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При рассмотрении споров нескольких собственников здания для определения права пользования каждого земельным участком пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание необходимо сопоставлять количество и площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в сравнении с площадью данного земельного участка.

В качестве примера можно привести следующее дело.

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 4 августа 2004 г. по делу N Ф03-А04/04-2/1693 указывается, что индивидуальные предприниматели Б-нас и Б-не обратились в суд с заявлением о признании недействительным постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327. Требования мотивированы тем, что этим актом нарушены их права как новых собственников строений. В частности, земельный участок под производственной базой площадью 13 131 кв. м не был представлен им в постоянное (бессрочное) пользование, на тех же условиях, что и у предыдущего собственника строений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены предприниматель Л., Департамент администрации Амурской области по управлению государственным имуществом и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области.

Решением ФАС Дальневосточного округа от 26 декабря 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 марта 2004 г., требования предпринимателей удовлетворены частично. Суд признал недействительными пункты 6, 8.1 постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327 ввиду того, что в указанной части постановление не соответствует п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Благовещенска от 7 сентября 2000 г. N 2146 индивидуальному предпринимателю А. предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 13 131 кв. м по фактическому землепользованию. Согласно свидетельству от 25 октября 2000 г. данный земельный участок отведен для производственной базы.

На основании договора купли-продажи от 8 июля 2002 г. А. продала производственную базу предпринимателям Б-не и Б-нас, которым на приобретенные объекты выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности, в том числе и свидетельство N 28 АО 691229 от 13 августа 2002 г. о регистрации права собственности на долю в нежилом помещении А-7 (по плану БТИ), равную 494,9 кв. м. По тому же адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 4189 от 5 октября 1998 г. за предпринимателем Л. зарегистрировано право собственности на долю в нежилом помещении А-7, равную 135,5 кв. м.

Предприниматели Б-не и Б-нас 3 декабря 2002 г. обратились в администрацию г. Благовещенска с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося под объектами приобретенной ими производственной базы. Предприниматель Л. также обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением от 19 марта 2003 г. о предоставлении в аренду земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему магазина, расположенного в нежилом помещении А-7.

Постановлением мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327 было прекращено право бессрочного (постоянного) пользования А. земельным участком площадью 13 131 кв. м, расположенным под производственной базой.

Пунктом 6 данного постановления всем трем заявителям - Б-не, Б-нас и Л. - земельный участок площадью 13 131 кв. м предоставлен в аренду сроком на 25 лет согласно прилагаемому плану земельных участков с учетом условий, перечисленных в пп. 8.1 данного постановления.

Согласно пп. 8.1 оспариваемого постановления Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска предписано подготовить договоры аренды на земельный участок N 1 площадью 13 131 кв. м для производственной базы с множественностью лиц на стороне арендатора. Расчет арендной платы предписано производить следующим образом: Л. - на площадь 383 кв. м - для магазина с учетом площади занимаемых помещений и этажности здания, Б-не, Б-нас - на площадь по 6374 кв. м каждому - для производственной базы.

Таким образом, земельный участок площадью 13131 кв. м, переданный на основании п. 6 оспариваемого постановления в аренду предпринимателям Б-не, Б-нас и Л., был поделен между указанными лицами. При этом размеры земельных участков администрация определила следующим образом.

Вся площадь земельного участка, на котором расположена производственная база, поделена на площадь всех находящихся на данном земельном участке зданий и строений с учетом их этажности. Затем пропорционально принадлежащей каждому собственнику площади недвижимости была определена площадь земельного участка, предоставляемого в аренду каждому из указанных выше лиц.

Согласно ст. 35 ЗК РФ каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. При наличии нескольких собственников здания каждый из них вправе пользоваться лишь частью указанного земельного участка, определяемой пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание.

Кроме того, п. 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Установив, что площадь земельного участка, занятого под зданием А-7 и необходимого для его использования, определена исходя из всей площади производственной базы и что лишь в одном из всех находящихся на базе зданий предприниматель Л. имеет долю в праве собственности, суд сделал правильный вывод о нарушении прав предпринимателей Б-не и Б-нас и правомерно признал недействительным пп. 8.1 постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения*(73).

В последнее время в судебной практике стал актуальным вопрос: переходит ли к покупателю согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, учитывая, что покупатель в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления).

Е.А. Галиновская указывает на то, что следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за землепользователями, в том числе и за открытым акционерным обществом, после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2004 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка*(74).

М.А. Геталова отмечает, что согласно ст. 45 ЗК РФ законодатель не предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Законодатель также не установил какую-либо ответственность обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за неисполнение сроков по переоформлению этого права*(75).

Между тем Е.А. Киндеева считает, что при покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание*(76).

В п. 12 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указывается, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2006 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Также в постановлении Пленума ВАС РФ N 11 (п. 13) отмечается, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Исходя из данного вывода Пленума ВАС РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимого имущества, даже если покупатель в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления).

Для иллюстрации возможности проведения лицу, по своей организационно-правовой форме не относящемуся к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве примера можно привести следующее дело.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 августа 2004 г. по делу N Ф04-5525/2004 (А70-3618-34) отмечается, что ЗАО "Сибовощ" обратилось в суд с заявлением о признании решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в письменном сообщении от 1 марта 2004 г., незаконным и обязать произвести государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были предоставлены ЗАО "Сибовощ" на основании распоряжения администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г. N 4422.

Решением суда от 29 июня 2004 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Суть дела следующая. ЗАО "Сибовощ" создано в 1999 г. в процессе реорганизации путем выделения из состава ОАО "Плодоовощ", зарегистрированного постановлением главы администрации Калининского района г. Тюмени N 1116 от 8 декабря 1992 г. Согласно распоряжению территориального управления администрации г. Тюмени по Калининскому административному округу от 22 апреля 1999 г. N 546 ЗАО "Сибовощ" является правопреемником прав ОАО "Плодоовощ" на объекты недвижимого имущества, переданные в соответствии с разделительным балансом.

В проведении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками новому собственнику было отказано на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "Сибовощ" в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления), следовательно, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не может быть произведена.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2006 г.).

Устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 2 октября 2003 г. N 346-О, не может рассматриваться как нарушение конституционных прав.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного кодекса, сохраняется за правообладателями.

Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Указание в п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления) при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора. Данные выводы следуют из определения КС РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Названной статьей гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Сибовощ" в соответствии с распоряжением администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г., которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, оно (распоряжение) является достаточным основанием для регистрации за ЗАО "Сибовощ" права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил*(77).

В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом вышеизложенного, при продаже здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, соответственно площадь земельного участка уменьшается на площадь необходимую для использования данного здания, строения, сооружения. Следовательно, у продавца с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должна уменьшаться и арендная плата по такому договору аренды земельного участка.

Иллюстрацией данного тезиса является следующее дело.

В постановлении от 8 июля 2004 года по делу N А56-15846/03 ФАС Северо-Западного округа отметил, что Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" (далее - ОАО "МКО "Севзапмебель") о взыскании задолженности за период с 1 января 2002 г. по 30 июня 2003 г. и пеней, а также расторжении договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к.

Решением от 24 ноября 2003 г. в иске отказано, с ОАО "МКО "Севзапмебель" взыскана в доход федерального бюджета сумма госпошлины.

Постановлением апелляционной инстанции от 27 января 2004 г. решение изменено в части взыскания госпошлины.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на то, что изменение в договор аренды от 5 февраля 1996 г. сторонами не вносилось, у ОАО "МКО "Севзапмебель" сохранилась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок, оно эти обязательства не выполнило, что является основанием для расторжения договора.

Как видно из материалов дела, между КУГИ и ОАО "МКО "Севзапмебель" был заключен договор от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. аренды земельного участка общей площадью 60 382 кв. м, расположенного по адресу: Приморский пр., д. 52, для производственно-складской деятельности. Из п. 2.2 договора следует, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости.

Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 12 января 2000 г. N 002-09/99-н купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке.

Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Свид-Мобиль" заключено несколько договоров от 10 октября 2001 г. купли-продажи остальных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Переход права собственности за покупателями объектов недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, ОАО "МКО "Севзапмебель" утратило право собственности на объекты недвижимости, имеющиеся на данном земельном участке.

Между КУГИ и ООО "Свид-Мобиль" заключен договор от 28 мая 2002 г. N 17/ЗД-02348 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 14 282 кв. м.

Между КУГИ и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 19 сентября 2003 г. N 17/ЗД-02317 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 41 092 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы права корреспондируются с нормами, изложенными в ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с данными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке (ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис"), после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а продавец (ОАО "МКО "Севзапмебель") соответственно утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде договоров аренды на соответствующие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" (арендаторы).

Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Соответственно суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в иске к ОАО "МКО "Севзапмебель" о взыскании задолженности за весь спорный земельный участок и пеней, поскольку обязательство в части внесения арендной платы за спорный период за часть земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, у ОАО "МКО "Севзапмебель" прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО "МКО "Севзапмебель" полностью погасило в период рассмотрения спора в арбитражном суде. Суд отметил, что, поскольку в части обязательство прекратилось, а в остальной части обязательства ОАО "МКО "Севзапмебель" по внесению арендной платы исполнены, не имеется оснований и для удовлетворения заявленных КУГИ требований о расторжении договора по основаниям, заявленным в иске (ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований*(78).

В Концепции указывается, что следовало бы закрепить в законе для случаев, когда здание и земельный участок принадлежат двум разным частным собственникам, как преимущественное право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, так и преимущественное право собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке. По действующему законодательству подобное преимущественное право предоставлено только собственнику здания в отношении земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). При этом следовало бы сохранить и расширить правила действующего законодательства (ст. 36 ЗК РФ), предоставляющие частному собственнику здания возможность приобретать в собственность земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащий государству или муниципальному образованию*(79).

В настоящее время применение ст. 36 ЗК РФ ставит вопрос о том, распространяется ли ее действие на предприятие в целом как на объект недвижимости. Хотелось бы обратить внимание, что в Концепции в части расширения сферы применения ст. 36 ЗК РФ речь идет именно о собственнике здания.

В связи с этим представляется неправомерным вывод о том, что в целом на предприятие как на имущественный комплекс должны распространяться нормы ст. 36 ЗК РФ, без учета того, имеются ли в составе предприятия здания, строения или сооружения и иные объекты недвижимого имущества.

Например, в постановлении от 23 июня 2004 года по делу N А11-9823/2004-К1-2/198 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что довод заявителя относительно ошибочного применения к спорным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ не может быть принят во внимание, так как ст. 132 ГК РФ, определяя, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, тем самым устанавливает прочную связь его с землей в связи с невозможностью перемещения предприятия в целом без несоразмерного ущерба его назначению (ст. 130 ГК РФ)*(80).

В Концепции отмечается, что признание недвижимым имуществом всего предприятия порождает множество проблем, в том числе неразрешимых. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК РФ упоминание о предприятии как о недвижимости исключить. Напротив, ст. 134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Наличие и оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК РФ*(81).

Согласно Концепции в интересах развития и стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия")*(82).

В противном случае любая организация, предприятие вправе требовать в принудительном порядке понуждения к заключению договора с ним, что напрямую ведет к бесполезности нормы ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве собственника недвижимого имущества, расположенном на земельном участке, перед другими лицами на приобретение в собственность либо в аренду. По данной логике любая организация, даже не имеющая объектов недвижимости на земельном участке, вправе требовать понуждения к заключению с ней договора купли-продажи либо аренды.

При применении ст. 36 ЗК РФ и при разрешении споров о возврате земельного участка собственнику после прекращения договора аренды необходимо учитывать следующие обстоятельства: имеется ли недвижимое имущество на всей площади земельного участка; какова площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, учитывая, что в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В качестве примера можно привести следующее дело.

Администрация г. N обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (далее - АО) об обязании освободить и передать за свой счет занимаемый земельный участок. АО обратилось со встречным иском об понуждении заключить договор аренды.

При этом необходимо отметить, что право собственности АО зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в отношении одного объекта недвижимого имущества общей площадью всего 153,2 кв. м., а площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации этого объекта недвижимости в соответствии со ст. 33 ЗК РФ составляет 416 кв. м., что в десятки раз меньше площади земельного участка, подлежащего возврату собственнику.

Решением арбитражного суда основной иск удовлетворен, за исключением части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении иска администрации отказано, встречный иск АО удовлетворен.

Кассационная инстанция, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда, указала, что площадь, необходимая для использования данного объекта недвижимости, как следует из справки управления архитектуры и градостроительства и установлено судом первой инстанции, равна 416 кв. м. Вследствие отсуствия у АО правовых оснований на использование спорного земельного участка, за исключением 416 кв. м его площади, необходимых для эксплуатации здания, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования администрации.

Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего кодекса.

В тоже время в п. 1 ст. 621 ГК РФ указывается, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Отсюда следует вопрос, необходимо ли при реализации арендатором его преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка исследовать вопросы надлежащего исполнения им условий договора и оплаты, прежде всего арендных платежей.

Наибольшее количество вопросов вызывает судьба недвижимого имущества на чужом земельном участке после прекращения права на земельный участок собственника здания.

В ст. 272 ГК РФ отмечается, что "при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества" (ст. 271 ГК РФ). При отсутствии или недостижении указанного соглашения прекращение права пользования земельным участком определяется судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка - вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Комментируя ст. 272 ГК РФ, К.И. Скловский отмечает, что в связи с отсутствием сложившейся практики применения данной нормы указать какие-либо применяющиеся судами критерии нет возможности*(83).

О.М. Козырь и А.А. Маковская полагают, что правовые последствия утраты сособственником здания прав на земельный участок, на котором здание находится, также должны четко определяться в законодательстве. При этом должна быть исключена возможность сохранения права собственности на здание в отсутствие каких-либо прав на земельный участок (вещных и обязательственных, возникающих из закона или из договора)*(84).

В Концепции отмечается, что в случае прекращения в установленном законом порядке права собственника здания на земельный участок, если земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее собственнику, принадлежит последнему на праве аренды (субаренды) или безвозмездного пользования, то в случае прекращения соответствующего договора по любым гражданско-правовым основаниям следует руководствоваться правилами, изложенными в ст. 272 ГК РФ, а до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний должен приобретать в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием*(85).

Несомненно, норма, содержащаяся в ст. 272 ГК РФ и предусматривающая снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, после прекращения прав на него, вызывала вопросы не только в настоящее время.

Например, еще Л.А. Кассо указывал, что в законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права, в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1649 г. был обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее по поводу возвращения участка из незаконного владения (Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087)). Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность*(86).

В Концепции отмечается, что для всех случаев, когда права собственности на земельный участок и на расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, представляется необходимым в законодательном порядке обеспечить такое право собственнику здания путем введения нового для современного российского гражданского права ограниченного вещного права, условно именуемого в настоящей Концепции "правом ограниченного владения земельным участком". Если в процессе гражданского оборота возникнет ситуация, когда право собственности на здание "не подкреплено" никаким правом на земельный участок, на котором это здание расположено, собственнику здания следует предоставить возникающее в силу закона "право ограниченного владения" в отношении соответствующего земельного участка*(87).

О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают, что само право ограниченного владения должно быть сконструировано в законе таким образом, чтобы оно стало вещным правом, в наименьшей мере ущемляющим права собственника земельного участка по владению и пользованию им (платность, ограниченность владения и пользования в том отношении, что владение и пользование допустимы только в связи с пользованием зданием и в тех пределах, которые обусловлены необходимостью пользования зданием). Важно, что названное вещное право должно позволять собственнику земельного участка, на который это вещное право возникло, не только сохранять за собой правомочия владения и пользования земельным участком, но и фактически осуществлять свои правомочия одновременно и наряду с осуществлением собственником здания его правомочий по владению и пользованию земельным участком*(88).

К.И. Скловский отмечает, что законодатель, устанавливая перечень вещных прав, не нашел необходимым (или возможным) введение такого вещного права, как суперфиций, в силу которого все построенное на земельном участке принадлежит собственнику участка, а право на постройки является не правом собственности, а ограниченным вещным правом на чужую вещь*(89).

По мнению Д.В. Пяткова и О.В. Фролова, последовательное применение правовых норм, регулирующих вопросы землепользования, позволяет в любой ситуации выйти из положения, опираясь на уже существующие правовые инструменты. Освоение традиционных юридических конструкций представляется куда более продуктивным, нежели введение в систему вещных прав нового права - права ограниченного владения землей*(90).

Пока законодатель не спешит вводить указанное "право ограниченного владения земельным участком" в гражданский оборот. В то же время несомненна и потребность в более эффективном правовом регулировании отношений, связанных как с судьбой здания и земельного участка после прекращения прав у собственника здания на земельный участок, так и в других случаях, связанных с оборотом зданий на чужой земле.

Е.А. Суханов справедливо указывает, что общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Вряд ли, конечно, это упрощение соответствует перспективам развития имущественного оборота. Но дело еще и в том, что данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись одним правом собственности. Правда, эти "новые" вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая их содержание (складывается впечатление, что они "выскочили" сами собой, помимо воли законодателя, в силу присущей этому закону и отмеченной ранее юридической неряшливости). Так, в п. 1 ст. 35 появляется "право на использование соответствующей части земельного участка", возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле (ГК РФ в абз. 2 п. 1 ст. 271 квалифицирует это право как "право постоянного пользования" частью земельного участка, однако ЗК РФ в п. 1 и 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 теперь исключает такую возможность). В абз. 3 п. 3 и в п. 4 ст. 36 ЗК РФ появляется "право ограниченного пользования" для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся "правообладателями помещений" в здании, расположенном на неделимом земельном участке. Это новое право в п. 4 ст. 36 ЗК РФ прямо противопоставлено праву постоянного (бессрочного) пользования этих же юридических лиц (ср. п. 1 ст. 20 ЗК РФ), хотя чем отличается содержание этих прав, можно лишь догадываться. Такие примеры при желании можно умножить. Уже из этого видна потребность различных ограниченных вещных прав на землю и невозможность их искусственного исключения*(91).

Итак, можно сделать вывод, что недостатки в правовом регулировании в данной сфере можно преодолеть только проведением единых комплексных мер, закрепленных в соответствующей программе. Принятие Концепции несомненно является позитивным результатом. Она должна стать тем базисом, на основе которого можно будет продолжать совершенствовать законодательное регулирование в данной области.

В тоже время следует отметить, что выявленные Концепцией недостатки в действующем законодательстве, посвященном правовому регулированию оборота зданий и земельных участков, до сих пор не устранены законодателем. Следует отметить и отсутствие должного взаимодействия между судебной практикой и законодательной деятельностью. Более того, после ее принятия прошло уже достаточное количество времени, и поставленные в Концепции вопросы требуют актуальных ответов от законодателя уже сегодня.

Глава V. Некоторые вопросы приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества

В настоящее время вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают первостепенное значение в гражданском обороте России. В судебной практике появилась сравнительно новая для судей категория судебных дел, связанных с приватизацией земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, единообразное толкование и применение законодательства по данной категории судебных дел только формируется.

О.М. Козырь правильно отмечает, что особенности земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли*(92).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Законом о введении в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г. установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статья 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

В силу ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 27 февраля 2003 г.) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поэтому в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков. Данная норма получила дальнейшее развитие в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества": собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Каков механизм реализации этого "исключительного" права? В соответствии с той же ст. 36 ЗК РФ (п. 5-6) для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земли и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.

В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что в судебно-арбитражной практике появились споры по искам граждан и организаций, пытающихся реализовать свое "исключительное" право на приватизацию земельных участков в принудительном порядке. Разрешение таких споров весьма затруднительно в силу нечеткости правовых формулировок, содержащихся в ЗК РФ, и возможности их различного толкования. Уже сегодня в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Суть первого подхода состоит в том, что из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания, сооружения проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникшие при его заключении. Существо второго подхода заключается в том, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ оставляет выбор вида договора - купля-продажа или аренда - за государственным органом или органом местного самоуправления, получившим заявление собственника здания (сооружения), поэтому возможность обращения последнего с иском в суд, арбитражный суд о понуждении к заключению определенного договора исключается. Однако в случае, если соответствующий орган не осуществит свой выбор и не направит в двухнедельный срок проект одного из двух договоров заявителю, собственник здания (сооружения) получает право обратиться в суд, арбитражный суд с жалобой на неправомерные действия (бездействие) государственного органа или органа местного самоуправления*(93).

И. Писков отмечает, что нормы ст. 36 ЗК РФ, в отличие от п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, прямо не указывают на лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Эта формальная неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и публично-правовыми образованиями собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут (выбирают они, как правило, собственность). Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае публично-правовым образованиям как собственникам участков*(94).

Е.А. Галиновская ссылается на то, что выбор же того права, на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости*(95).

В результате в системе арбитражных судов РФ отсутствовала единообразная судебная практика по вопросу, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования: собственник недвижимости или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления). Если собственник недвижимости был заинтересован, как правило, в том, чтобы приобрести земельный участок в собственность, то уполномоченный орган публичного образования был заинтересован больше в том, чтобы предоставлять земельные участки на праве аренды. Действительно, в настоящее время арендная плата за землю выступает в качестве важнейшего источника формирования финансовой базы органов государственной власти и местного самоуправления, средства от аренды земельных участков поступают в различные уровни бюджетов и расходуются на различные социально-экономические нужды.

Например, в постановлении от 13 мая 2004 г. N Ф04/2608-1064/А27-2004 ФАС Западно-Сибирского округа указал, что истец занимает земельный участок, на котором расположена его недвижимость, на основании действующего договора аренды от 21 апреля 1999 г. N 1428, заключенного сроком на пять лет, следовательно, собственником недвижимости выбран титул владения земельным участком - аренда. Положениями ЗК РФ, а также другими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения, не предусмотрена обязанность органов, имеющих право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, передачи в собственность земельных участков арендаторам по требованию арендаторов. На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного ему по договору аренды, не основаны на законе.

В постановлении от 17 августа 2004 г. N 4345/04 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка*(96).

Указанная правовая коллизия нашла свое разрешение в названном постановлении Пленума ВАС РФ N 11.

В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов.

В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п.

2 сентября 2002 г. распоряжением Минимущества РФ N 3070-р*(97) была утверждена примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами. Вышеупомянутым распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения ст. 549-551, 554-556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ.

В земельном законодательстве закреплен особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости.

Например, в постановлении от 16 марта 2004 г. N 15671/03 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО "Культторг" на праве собственности, в деле отсутствуют. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет*(98).

В постановлении от 20 января 2005 г. N Ф08-6490/04 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что спорный земельный участок имеет единый кадастровый номер, каждым из истцов заявлено требование о выкупе части этого земельного участка, т.е. их волеизъявление не направлено на получение земли в долевую собственность. Однако в силу ст. 37 ЗК РФ части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, не могут являться объектами купли-продажи*(99).

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, т.е. когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). При помощи соответствующих органов государственного земельного кадастра производится раздел земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера. Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.

А.А. Иванов справедливо отмечает, что с учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК РФ речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории*(100).

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Частью 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поэтому если земельный участок неделим и находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

Статья 52 ЗК РФ устанавливает условия и порядок отчуждения земельного участка с учетом ограничений его оборотоспособности, предусмотренных в ст. 27 ЗК РФ. Так, не могут быть объектом сделок земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а земельные участки, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В качестве примера можно привести следующее дело.

Постановлением от 9 декабря 2003 г. N 11314/03 Президиум ВАС РФ отменил вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предприниматель приобрел у закрытого акционерного общества "Акцепт" на основании договора купли-продажи от 16 мая 2001 г. склад-модуль, расположенный по указанному адресу. Подтверждением права собственности истца на данный объект недвижимости служит свидетельство о государственной регистрации права от 3 января 2002 г. N 28 АО 710516, выданное Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок, на котором расположен склад-модуль, товарищество с ограниченной ответственностью "Акцепт" (правопредшественник ЗАО "Акцепт") арендовало сроком на 10 лет согласно договору от 24 мая 1996 г. N 677, заключенному с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска.

На момент продажи склада-модуля срок действия договора аренды земельного участка не истек.

Предприниматель, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, предложил администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Таким образом, предприниматель реализовал предоставленное ему законом право выбора правового режима землепользования.

Отказываясь заключить предложенный договор, администрация сослалась на то, что генеральным планом развития г. Благовещенска указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города и, кроме того, часть спорного участка находится на землях общего пользования.

Согласно п. 8 ст. 28 названного выше Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Однако суды, удовлетворяя требования истца и понуждая ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, отклонили доводы администрации, не предоставив ей возможности предъявить судебным инстанциям для обозрения и изучения генеральный план г. Благовещенска.

Между тем исследование этих обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку позволит суду выяснить, имеются ли правовые основания, препятствующие заключению спорного договора купли-продажи земельного участка*(101).

Названные выше обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

А.И. Грибова и Н.П. Лотникова справедливо отмечают, что суд должен исследовать планы перспективного развития населенных пунктов, возможность использования земельного участка в общественных целях. Данная информация не всегда отражена в кадастровой карте. Кроме того, при понуждении к заключению договора-купли продажи не должны быть нарушены права и законные интересы третьих лиц. Поэтому суд вынужден обладать достоверными данными о том, что на спорном земельном участке нет иных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, и что на данном земельном участке находится здание собственника. Указанные сведения невозможно получить из кадастровой карты. Таким документом может быть, например, заключение управления архитектуры и градостроительства, которое обычно истребуется судом в период рассмотрения дела*(102).

В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным п. 14 ст. 43 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают:

- органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости;

- органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости.

В соответствии с п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

- Минимущества РФ (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;

- уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ;

- органом местного самоуправления - в иных случаях*(103).

В качестве примера можно привести следующее дело.

Постановлением от 7 сентября 2004 г. N 3027/04 Президиум ВАС РФ отменил вынесенные судебные акты и вынес по делу новое решение об оставлении заявленного требования без удовлетворения по следующим основаниям.

Признавая незаконным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности ООО "Экспедиция" на земельный участок на основании договора купли-продажи, заключенного обществом с муниципальным образованием "Село Ильинка", суд сослался на то, что ООО "Экспедиция" является собственником приобретенного по договору купли-продажи от 21 января 2000 г. N 3 у ТОО "Ильинскналадка" объекта недвижимости, который расположен на спорном земельном участке. Поскольку земельный участок находился в границах муниципального образования, суд признал совершение сделки по отчуждению земельного участка органами местного самоуправления соответствующим нормам ЗК РФ.

При этом суд не учел следующего. Согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Пунктом 14 ст. 43 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001 г. предусмотрено, что решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, был приобретен ООО "Экспедиция" у ТОО "Ильинскналадка", приватизировавшего его в соответствии с приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края. Следовательно, решение о приватизации земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должно быть принято уполномоченным органом государственной власти Хабаровского края, а не органом местного самоуправления*(104).

Согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и 3 данной статьи.

Субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

- свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Однако в связи с тем, что до сих пор Правительством РФ данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете нормативной выкупной цены участка они принимаются равными единице.

В силу п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поэтому если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Поскольку выкупная цена земли напрямую зависит от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (п. 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ), судебные споры по земельному налогу стали определяющими и для величины цены земли. Закрепленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей приводит к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить единообразный механизм установления ставок земельного налога на всей территории Российской Федерации. В результате зависимости выкупной цены земли от ставок земельного налога цена купли-продажи земли в некоторых регионах бывает неоправданно завышенной или заниженной по сравнению с другими регионами. Нередко это приводит к продаже земли по явно заниженным ценам, в десятки раз отличающимся от реальной рыночной стоимости земли.

В связи с этим В.В. Витрянский справедливо отмечает, что указанные правила о приватизации земельных участков весьма напоминают схему повального выкупа государственных и муниципальных зданий, сооружений и нежилых помещений, действовавшую в 90-е гг. прошлого столетия. Тот же принудительный порядок, те же бросовые цены. Как тут не вспомнить Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденную Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, в соответствии с которой "исключительным" правом на приобретение в собственность нежилых помещений, зданий и сооружений были наделены не только физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), но и все иные граждане-предприниматели, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации. Цена выкупа объектов недвижимости определялась в размере годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Результатом реализации гражданами и организациями своего "исключительного" права на выкуп нежилых помещений, зданий и сооружений явилась распродажа государственного и муниципального имущества по символическим ценам, которая лишила муниципальные образования одного из основных источников формирования доходной части бюджета*(105).

С точки зрения налогового администрирования земельный налог - один из самых непростых. Почти целое десятилетие государство индексировало его ставки, ежегодно увеличивая их. Индексация ставок земельного налога началась с 1995 г. Вначале коэффициенты устанавливало Правительство РФ в соответствии с Федеральным законом от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР о плате за землю". С 1997 г. индексация ставки налога осуществляется на основании федеральных законов. Первая такая индексация ставки земельного налога произошла на основании ст. 13 Федерального закона от 26 февраля 1997 г. N 29-ФЗ "О федеральном бюджете на 1997 год". С этого момента федеральным законом на соответствующий год ежегодно устанавливаются коэффициенты индексации (в сторону увеличения). Уменьшить сумму выкупа земельного участка можно было, исчислив земельный налог путем увеличения ставки налога, лишь на коэффициент индексации, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на текущий год, без применения коэффициентов, установленных в предыдущие годы. В обоснование такой позиции покупатели ссылались на тот факт, что индексирующие коэффициенты установлены законами о бюджете, которые принимаются на один финансовый год и действуют в течение этого периода. А это значит, что и коэффициенты могут применяться только в этот период. Согласно п. 1 ст. 17 НК РФ налоговая ставка и порядок исчисления налога являются различными элементами налогообложения. Изменение коэффициента земельного налога не влечет автоматическое изменение налоговой ставки, установление которой входит в компетенцию органов государственной власти.

Некоторые арбитражные суды восприняли вышеизложенную позицию.

Для формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права Президиумом ВАС РФ было принято постановление от 23 марта 2004 г. N 5063/03, внесшее определенность в данном вопросе. Согласно этому постановлению при расчете ставки земельного налога повышающие коэффициенты к ставке земельного налога, установленные законами о бюджете за каждый конкретный год, должны применяться с нарастающим итогом.

После опубликования постановления ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 5063 практика окружных арбитражных судов восприняла единые подходы, и поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов, определенные законами о федеральном бюджете, стали применяться для исчисления ставки земельного налога.

В постановлении ФАС Уральского округа от 31 августа 2004 г. N Ф09-2810/04ГК указывается, что довод ОАО "Пермодежда" о том, что правоотношения по выкупу земельного участка регулируются нормами гражданского законодательства, а коэффициенты индексации средней ставки земельного налога применяются только в рамках налоговых правоотношений, необоснован. В силу ст. 41, 43 Бюджетного кодекса РФ средства, получаемые от продажи государственного и муниципального имущества, относятся к неналоговым доходам бюджета и подлежат зачислению в соответствующие бюджеты в полном объеме. Правоотношения по приватизации земельного участка в части обеспечения доходов соответствующего бюджета за счет средств, поступающих от продажи государственного имущества, регулируются бюджетным законодательством. Утверждение ОАО "Пермодежда" о том, что указанные коэффициенты являются срочными, следовательно, их действие прекращается по истечении последней даты регулируемого соответствующими нормами периода времени, отклоняется. Статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ" установлен коэффициент применения в 2003 г. ставок земельного налога, действующих в 2002 г. - 1,8. Следовательно, размер земельного налога в 2003 г. определяется путем последовательного умножения коэффициентов 2 и 1,8 на размер земельного налога, установленный в 2001 г.*(106)

В постановлении от 27 января 2005 г. N Ф08-6357/04 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что федеральным законодательством установлен порядок формирования выкупной стоимости приватизируемых земельных участков (ст. 2 ФЗ Закона о введении в действие ЗК РФ). Согласно этому порядку выкупная стоимость земли включает в себя цену земли поселения и поправочный коэффициент. При этом цена земли устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения, а поправочный коэффициент Правительством РФ. Исходя из численности населения в г. Краснодаре, ст. 10 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" цена земли в г. Краснодаре установлена в семнадцатикратном размере от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. По правилам этой статьи ставка земельного налога устанавливается на основе средних ставок указанных в приложении 3 к закону. Эти ставки дифференцируются органами местного самоуправления городов по местоположению и зонам различной градостроительной ценности. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. Само описание границ экономико-планировочных оценочных зон территории муниципального образования г. Краснодара, а также ставки земельного налога по этим зонам на 2003 г. утверждены решением городской думы г. Краснодара от 25 апреля 2003 г. N 34. В приложении N 2 к этому решению указаны ставки земельного налога за 1 кв. м площади. Учитывая, что спорный земельный участок расположен в экономико-планировочной оценочной зоне 1-5, ставка земельного налога за 2003 г. составляла 15,81 руб. за 1 кв. м.

Статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" установлено, что действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно применил при расчете выкупной стоимости земельного участка ставку земельного налога равную 15,81 руб. за 1 кв. м и поправочный коэффициент 1,8. Произведенный расчет соответствует требованиям законодательства (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В связи с этим исковые требования по настоящему делу, предметом которых является понуждение продавца заключить договор купли-продажи муниципального земельного участка по цене, не соответствующей требованиям закона, не подлежат удовлетворению*(107).

В постановлении от 1 марта 2005 г. N 15250/04 Президиум ВАС РФ, уже непосредственно разрешая спор, связанный с выкупом земельного участка, подтвердил данное правоположение судебной практики. В названном постановлении Президиум ВАС РФ указал, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный налоговый период, следует понимать ставку, установленную местными представительными органами власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год, за который производится уплата налога в бюджет. Нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поправочные коэффициенты к ставкам земельного налога не могли применяться в 2000 и 2001 гг., поскольку федеральные законы "О федеральном бюджете на 2000 год" и "О федеральном бюджете на 2001 год", вводившие эти коэффициенты в момент их вступления в силу, выходили за рамки налогового периода, на который были установлены поправочные коэффициенты*(108).

С 1 января 2006 г. (а для некоторых субъектов РФ - с 1 января 2005 г.) исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость участка становится одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования.

В судебной практике до настоящего времени отсутствовало единство и в вопросе о том, необходимо ли включать в цену купли-продажи земельного участка НДС.

Российский фонд федерального имущества (РФФИ) выставлял одновременно с ценой земельного участка НДС, и если выкупная цена подлежала распределению между бюджетами, то сумма НДС в полном объеме поступала на счет РФФИ. Некоторые юристы полагали, что РФФИ, не имеющий права собственности на земельные участки, наделен лишь правом предоставления в собственность соответствующих земельных участков в пределах его компетенции. Продавцом же земельного участка является непосредственно Российская Федерация (ст. 124, 125 ГК РФ). Исходя из положений ст. 143 НК РФ, Российская Федерация плательщиком НДС не является, что исключает право на предъявление НДС при реализации имущества, принадлежащего Российской Федерации, независимо от того, какой орган или учреждение выступает в качестве продавца от имени собственника. С такой позицией не соглашались фискальные органы.

Законодатель разрешил ситуацию предельно просто, признав, что операции по реализации земельных участков (долей в них) с 1 января 2005 г. не являются объектом обложения НДС (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ)*(109).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 2 ноября 2004 г. N 5607/04 указано, что согласно пп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации. Исходя из указанных правовых норм, передача земельных участков в собственность обществу по договору купли-продажи производилась в порядке приватизации и, следовательно, не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Отделение фонда (продавец по договору) не являлось плательщиком данного налога, поскольку выполняло функции по передаче земельных участков в собственность от имени Российской Федерации. При таких обстоятельствах условие договора купли-продажи от 5 сентября 2002 г. N 1 в части, касающейся увеличения цены земельных участков на сумму налога на добавленную стоимость, не соответствует требованиям действующего законодательства*(110).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 21 января 2005 г. N Ф08-6460/04 указал, что в решении от 26 июля 2004 г. о понуждении заключить договоры купли-продажи земельных участков, в качестве продавца указана администрация города. Согласно пп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость передача имущества государственного и муниципального предприятия, выкупаемого в порядке приватизации. Из содержания изложенных правовых норм следует, что передача земельных участков в собственность истца производится в порядке приватизации и, следовательно, не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Администрация города (продавец по договору) не является плательщиком данного налога, поскольку выполняет функции по передаче земельного участка в собственность. Таким образом, необоснован довод заявителя о несоответствии выкупной цены земельного участка действующему законодательству ввиду невключения в расчет цены налога на добавленную стоимость*(111).

Разумеется, в данной работе нельзя рассмотреть все правовые коллизии, поэтому были затронуты лишь те из них, которые непосредственно связаны с одной из наиболее сложных проблем приобретения прав на недвижимое имущество - приватизацией земельных участков.

Следует согласиться с В.В. Витрянским в том, что законодатель, предусматривая принудительный порядок выкупа земельных участков собственниками зданий и сооружений и регулируя цену выкупа, второй раз "наступает на те же грабли". Представляется также, что, обсуждая проблемы, связанные с так называемым исключительным правом собственников зданий и сооружений на приватизацию земельных участков, нельзя не обратить внимание и на формально-юридическую сторону приватизации земельных участков. В основе приватизации земли, так же как и приватизации нежилых помещений, зданий и сооружений, лежит ст. 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Спрашивается, какое отношение к процессу приватизации государственного и муниципального имущества имеет ЗК РФ? Очевидно, что соответствующие правоотношения должны регулироваться специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением гражданского законодательства. Что же касается ЗК РФ, то он должен выполнять свою задачу: регулировать земельные отношения, т.е. отношения, связанные с охраной и использованием земель, в том числе и при их приватизации*(112).

Подводя итоги, можно отметить следующее. Законодательство РФ о приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, характеризуется бессистемностью, пробельностью в силу нечеткости правовых формулировок, содержащихся в действующем земельном и ином законодательстве, и возможностью их различного толкования. Указанное обстоятельство делает весьма затруднительным разрешение арбитражными судами споров в данной сфере.

Заключение

Итак, можно сделать вывод, что правовое регулирование в сфере оборота земельных участков далеко от совершенства. Круг обозначенных выше проблем заслуживает внимания и в дальнейшем. Несовершенство законодательства оказывает влияние и на судебную практику его применения.

Автор пришел к выводу, что отсутствие в этой области полноценного федерального законодательства предопределяет отсутствие единства в судебно-арбитражной практике при применении законодательства в данной области.

В.В. Витрянский справедливо отмечает, что в целом анализ содержащихся в ЗК РФ положений, направленных на регулирование гражданско-правовых и, в частности, обязательственных отношений, может свидетельствовать только о том, что эта попытка оказалась неудачной: она значительно снизила уровень правового регулирования сделок с земельными участками и породила новые совершенно необязательные проблемы как для правоприменительной практики, так и для имущественного оборота в целом*(113).

Отсутствие до сих пор в законодательстве Российской Федерации единых принципов установления ставок арендной платы не соответствует ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

Пробелы и противоречия законодательства в данной области приходится разрешать суду при рассмотрении конкретного спора, независимо от уровня правого регулирования данного вопроса.

В связи с этим вспоминается справедливое высказывание И.А. Покровского о том, что там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи. Но, конечно, никакой судья не располагает теми материалами и средствами для надлежащего разрешения вопроса, которыми может располагать законодатель*(114).

В заключение хочется отметить, что необходимость адекватного осознания и истолкования смысла закона в каждом конкретном случае требует от судьи высокого профессионализма, нравственности и интеллекта, проявляемых в концентрированном виде всего их культурно-личностного содержания и умственного напряжения. Уважайте труд судьи. Именно в том, что законы применяются не сами собой, а лишь через индивидуальное сознание конкретных личностей судей, и заключается необходимость такого феномена, как правовая культура - единство юридических, экономических, технических, организационных, личностных и других средств и приемов, обеспечивающих качество судебной деятельности.

Единообразное толкование и применение земельного и другого законодательства арбитражными судами в данной области должно способствовать развитию российского бизнеса, заинтересованного в становлении земельного рынка, обеспечении защиты прав на землю, гарантиях для осуществления и активизации сделок с земельными участками.